Что такое «ипотечный пузырь» на рынке недвижимости?

Под «ипотечным пузырем» понимается нездоровая, потенциально проблемная ситуация на рынке недвижимости, когда люди массово берут более-менее выгодные ипотечные кредиты, которые в будущем не смогут погасить даже в результате продажи залогового объекта. И причин этого явления две:

1. Резкое увеличение цен на жилье — как на «первичку», так и на «вторичку».
2. Снижение платежеспособности населения, то есть нехватка на руках денежных средств.

В результате большинство заемщиков становится должниками банков, а последние в свою очередь начинают по заниженной цене распродавать залоговое имущество, что приводит к заметным изменениям на рынке и отсутствию стабильности.

Трудно сказать, как быстро может образоваться «ипотечный пузырь» в той или иной стране, но есть конкретные звоночки, по которым видно, что процесс начался. Эксперты выделяют 5 основных признаков:

• недвижимость начинает резко расти в цене, для чего на самом деле нет никаких серьезных оснований;
• заметно увеличивается не только объем ипотечных кредитов на рынке, но и количество заемщиков с недостаточным уровнем дохода;
• среди предложений по оформлению ипотеки есть масса вариантов с минимальным первоначальным взносом;
• многие банки одобряют ипотеку практически без проверки платежеспособности клиента, в том числе и с сомнительной кредитной историей;
• фиксируется увеличение спекулятивных операций с жильем, например, для перепродажи с наценкой.

Существование такого «пузыря» не является серьезной угрозой для экономики страны, но, если он лопнет, это приведет к пагубным последствиям. По мнению международных аналитиков, бить тревогу нужно тогда, когда более 2% должников по ипотечным кредитам не могут погасить свой долг.

Часто при лопнувшем «ипотечном пузыре» происходит не только обвал рынка жилья, но и крах всего ипотечного рынка, что негативно сказывается в том числе и на биржевой активности. Еще одно важное последствие заключается в возникновении серьезных проблем в банковском секторе.

Если более детально рассмотреть негативные моменты, то выглядят они приблизительно так:

• банки терпят убытки, так как не способны компенсировать расходы в результате продажи изъятой недвижимости;
• прослеживаются существенное ужесточение требований к новым заемщиками и повышение процентной ставки;
• многие строительные компании замораживают строительство новых объектов и также несут убытки;
• закономерное снижение благосостояния граждан, часть из которых обязательно будут признаны банкротами.

ВАЖНО! Переход ипотечного кредита в категорию проблемных кредитных программ рано или поздно приведет к массовым дефолтам и даже к банкротству и закрытию некоторых банков. А из-за этого пострадает финансовая стабильность всей страны, и для выхода на прежний уровень потребуется время.

Во-первых, государство должно постоянно следить за состоянием рынка недвижимости и ипотечного рынка, а также строго контролировать вопрос формирования спроса и цены. Например, в России эта роль отводится Центробанку, и он с ней справляется.

Во-вторых, государственные структуры должны взять на себя ответственность по контролю и регулированию процедуры оформления ипотечных кредитов. Третья задача государства — не только мониторить, но и своевременно предупреждать о надвигающихся проблемах.

Рассмотрим этот вопрос на примере превентивных действий со стороны Центробанка РФ в 2023 году. С целью предотвращения образования и разрушения «ипотечного пузыря» на территории России Центробанк:

1. Повлиял на изменение условий выдачи льготного ипотечного кредита. В частности, увеличился размер первоначального взноса именно по льготным программам, а также начало действовать правило запрещающее выдавать несколько льготных ипотек в одни руки.
2. Ввел определенные ограничения на ипотеку от тех застройщиков, которые предлагают самые низкие ставки на российском рынке. Такие программы негативно сказываются на статистике, а она в свою очередь искажает общую картину и мешает принимать взвешенные решения.
3. Повысил надбавки к так называемому коэффициенту риска. Такой подход позволяет учитывать завышение стоимости объекта недвижимости и помогает банкам безболезненно для себя покрывать возможные риски.
4. Принял Постановление про договор мены, направленный на ужесточение контроля платежеспособности заемщиков.

Сегодня во многих российских семьях до 80% общего бюджета уходит именно на погашение ипотечного кредита. Это внушительный показатель, но он совершенно не говорит о том, что в стране образовался «ипотечный пузырь».

Эксперты уверены, что в РФ пока нет признаков ипотечного кризиса, а наблюдаемый рост закредитованности населения не приведет к стагнации рынка. Усугубить проблему могут субсидированная ипотека от застройщика, отсутствие первого взноса и минимальный размер платежей по кредиту первые несколько лет, но государство держит эти вопросы на строгом контроле.