Под «ипотечным пузырем» понимается нездоровая, потенциально проблемная ситуация на рынке недвижимости, когда люди массово берут более-менее выгодные ипотечные кредиты, которые в будущем не смогут погасить даже в результате продажи залогового объекта. И причин этого явления две:
В результате большинство заемщиков становится должниками банков, а последние в свою очередь начинают по заниженной цене распродавать залоговое имущество, что приводит к заметным изменениям на рынке и отсутствию стабильности.
- Резкое увеличение цен на жилье — как на «первичку», так и на «вторичку».
- Снижение платежеспособности населения, то есть нехватка на руках денежных средств.
В результате большинство заемщиков становится должниками банков, а последние в свою очередь начинают по заниженной цене распродавать залоговое имущество, что приводит к заметным изменениям на рынке и отсутствию стабильности.
По каким признакам можно понять, что формируется «ипотечный пузырь»
Трудно сказать, как быстро может образоваться «ипотечный пузырь» в той или иной стране, но есть конкретные звоночки, по которым видно, что процесс начался. Эксперты выделяют 5 основных признаков:
- недвижимость начинает резко расти в цене, для чего на самом деле нет никаких серьезных оснований;
- заметно увеличивается не только объем ипотечных кредитов на рынке, но и количество заемщиков с недостаточным уровнем дохода;
- среди предложений по оформлению ипотеки есть масса вариантов с минимальным первоначальным взносом;
- многие банки одобряют ипотеку практически без проверки платежеспособности клиента, в том числе и с сомнительной кредитной историей;
- фиксируется увеличение спекулятивных операций с жильем, например, для перепродажи с наценкой.
Существование такого «пузыря» не является серьезной угрозой для экономики страны, но, если он лопнет, это приведет к пагубным последствиям. По мнению международных аналитиков, бить тревогу нужно тогда, когда более 2% должников по ипотечным кредитам не могут погасить свой долг.
Что будет, если «ипотечный пузырь» все же лопнет
Часто при лопнувшем «ипотечном пузыре» происходит не только обвал рынка жилья, но и крах всего ипотечного рынка, что негативно сказывается в том числе и на биржевой активности. Еще одно важное последствие заключается в возникновении серьезных проблем в банковском секторе.
Если более детально рассмотреть негативные моменты, то выглядят они приблизительно так:
ВАЖНО! Переход ипотечного кредита в категорию проблемных кредитных программ рано или поздно приведет к массовым дефолтам и даже к банкротству и закрытию некоторых банков. А из-за этого пострадает финансовая стабильность всей страны, и для выхода на прежний уровень потребуется время.
Если более детально рассмотреть негативные моменты, то выглядят они приблизительно так:
- банки терпят убытки, так как не способны компенсировать расходы в результате продажи изъятой недвижимости;
- прослеживаются существенное ужесточение требований к новым заемщиками и повышение процентной ставки;
- многие строительные компании замораживают строительство новых объектов и также несут убытки;
- закономерное снижение благосостояния граждан, часть из которых обязательно будут признаны банкротами.
ВАЖНО! Переход ипотечного кредита в категорию проблемных кредитных программ рано или поздно приведет к массовым дефолтам и даже к банкротству и закрытию некоторых банков. А из-за этого пострадает финансовая стабильность всей страны, и для выхода на прежний уровень потребуется время.
Можно ли избежать этой ситуации?
Во-первых, государство должно постоянно следить за состоянием рынка недвижимости и ипотечного рынка, а также строго контролировать вопрос формирования спроса и цены. Например, в России эта роль отводится Центробанку, и он с ней справляется.
Во-вторых, государственные структуры должны взять на себя ответственность по контролю и регулированию процедуры оформления ипотечных кредитов. Третья задача государства — не только мониторить, но и своевременно предупреждать о надвигающихся проблемах.
Рассмотрим этот вопрос на примере превентивных действий со стороны Центробанка РФ в 2023 году. С целью предотвращения образования и разрушения «ипотечного пузыря» на территории России Центробанк:
Во-вторых, государственные структуры должны взять на себя ответственность по контролю и регулированию процедуры оформления ипотечных кредитов. Третья задача государства — не только мониторить, но и своевременно предупреждать о надвигающихся проблемах.
Рассмотрим этот вопрос на примере превентивных действий со стороны Центробанка РФ в 2023 году. С целью предотвращения образования и разрушения «ипотечного пузыря» на территории России Центробанк:
- Повлиял на изменение условий выдачи льготного ипотечного кредита. В частности, увеличился размер первоначального взноса именно по льготным программам, а также начало действовать правило запрещающее выдавать несколько льготных ипотек в одни руки.
- Ввел определенные ограничения на ипотеку от тех застройщиков, которые предлагают самые низкие ставки на российском рынке. Такие программы негативно сказываются на статистике, а она в свою очередь искажает общую картину и мешает принимать взвешенные решения.
- Повысил надбавки к так называемому коэффициенту риска. Такой подход позволяет учитывать завышение стоимости объекта недвижимости и помогает банкам безболезненно для себя покрывать возможные риски.
- Принял Постановление про договор мены, направленный на ужесточение контроля платежеспособности заемщиков.
Существует ли «ипотечный пузырь» в современной России
Сегодня во многих российских семьях до 80% общего бюджета уходит именно на погашение ипотечного кредита. Это внушительный показатель, но он совершенно не говорит о том, что в стране образовался «ипотечный пузырь».
Эксперты уверены, что в РФ пока нет признаков ипотечного кризиса, а наблюдаемый рост закредитованности населения не приведет к стагнации рынка. Усугубить проблему могут субсидированная ипотека от застройщика, отсутствие первого взноса и минимальный размер платежей по кредиту первые несколько лет, но государство держит эти вопросы на строгом контроле.
Эксперты уверены, что в РФ пока нет признаков ипотечного кризиса, а наблюдаемый рост закредитованности населения не приведет к стагнации рынка. Усугубить проблему могут субсидированная ипотека от застройщика, отсутствие первого взноса и минимальный размер платежей по кредиту первые несколько лет, но государство держит эти вопросы на строгом контроле.
