На рынке недвижимости принято выделять два типа сделок: прямые (свободные) и альтернативные. Первые называют простыми, вторые – сложными или составными. Несмотря на то, что в российском законодательстве не закреплено понятие «альтернативная продажа», на такие договора распространяются все правила, действующие в отношении обычных сделок по купле-продаже жилья.
Что такое альтернативная сделка и чем она отличается от прямой
Альтернативная продажа – сделка, при которой собственник продает свою и параллельно покупает за эти деньги другую недвижимость. В любой альтернативной сделке участвуют как минимум три стороны.
В свободных сделках схема купли-продажи выглядит следующим образом.
В рамках альтернативной сделки деньги от продажи недвижимости сразу направляются на покупку нового жилья. Если при этом покупается две или больше квартир у разных собственников, участников альтернативной сделки становится больше, а сам процесс усложняется для всех сторон. Для передачи средств между сторонами используют банковскую ячейку или аккредитив.
Регистрация прав собственности в Росреестре осуществляется одновременно для всех объектов недвижимости, участвующих в сделке с альтернативой.
- Участник A (продавец-покупатель). Продает квартиру №1 и параллельно покупает квартиру №2.
- Участник B (покупатель). Покупает квартиру №1 у участника А.
- Участник C (продавец). Продает квартиру №2 участнику А.
В свободных сделках схема купли-продажи выглядит следующим образом.
- Собственник продает свою квартиру покупателю, получая от него деньги.
- На вырученные средства он покупает новое жилье, при необходимости добавив недостающую сумму.
В рамках альтернативной сделки деньги от продажи недвижимости сразу направляются на покупку нового жилья. Если при этом покупается две или больше квартир у разных собственников, участников альтернативной сделки становится больше, а сам процесс усложняется для всех сторон. Для передачи средств между сторонами используют банковскую ячейку или аккредитив.
Регистрация прав собственности в Росреестре осуществляется одновременно для всех объектов недвижимости, участвующих в сделке с альтернативой.
Преимущества
- Для покупателей. Учитывая повышенную сложность и все риски, недвижимость в рамках альтернативных сделок часто продается по заниженным ценам.
- Для продавцов. Продавцу-покупателю нужно как можно быстрее купить новое жилье. В результате он может предложить продавцу большую сумму.
- Одновременное завершение всех сделок в цепочке позволяет избежать расходов на временную аренду жилья или плату за хранение вещей.
- При грамотной координации такую сделку можно завершить быстрее, чем прямую, в которой квартиры продаются и покупаются по отдельности.
Возможные риски
- Чем длиннее цепочка сделки с альтернативой, тем сложнее и рискованнее она с юридической точки зрения. С особыми сложностями придется столкнуться, если требуется разрешение от органов опеки, или квартира находится в невыплаченной ипотеке.
- Если две стороны не смогут договориться об условиях сделки, или продавец-покупатель не найдет подходящий объект недвижимости, гарантированно пострадают все участники – включая третьего.
- Сложности могут возникнуть и при регистрации в Росреестре. Если одну сделку приостановят (например, из-за проблем с документами), по второй также придется приостанавливать процедуру регистрации или обращаться в суд.
Как это происходит на практике
Альтернативная продажа включает следующие этапы.
- Поиск участником А покупателя для своей квартиры.
- Поиск нового жилья на вторичном или первичном рынке.
- Согласование сроков между участниками. Важно, чтобы все сделки завершились практически одновременно.
- Одновременное оформление всех сделок купли-продажи. Подписание договоров и оформление прав собственности в Росреестре.