Свод исламских правил и законов, именуемый шариатом, осуждает практику получения прибыли от выдачи денег под проценты. Поэтому в мусульманских странах действует так называемый исламский банкинг, позволяющий заключать финансовые сделки без нарушения этических норм. С 1 сентября 2023 года ими могут руководствоваться и российские банки в рамках эксперимента, стартовавшего в четырех регионах – Чечне, Дагестане, Башкортостане и Татарстане. Специальные регулирования банковской деятельности затрагивает не только финансовые взаимоотношения между юридическими лицами, но и распространяются на физических лиц в части получения исламской ипотеки.
Что предлагает исламская ипотека?
При покупке недвижимости в кредит ключевым моментом соглашения между банком и клиентом является обязательство по выплате процентов за использование средств. Исламская ипотека исключает такое понятие, как получение банком вознаграждения за то, что его клиенты пользуются кредитом. Да и самого понятия «клиент» нет, так как банк и покупатель недвижимости в сделке выступают равноправными партнерами.
Схема взаимодействия сторон, в этом случае следующая: банк приобретает недвижимость с целью ее последующей перепродажи своему партнеру, при этом оформляется торговое соглашение. В нем фиксируется разница между покупкой и продажей недвижимости банком, и эта сумма остается неизменной до окончания срока действия обязательств по соглашению.
Последующие взаимоотношения сторон строятся так же, как и при оформлении обычной ипотеки. В торговом соглашении прописываются сроки и размеры регулярных выплат, по завершении которых недвижимость, находящаяся в залоге у банка, переходит в собственность нового владельца.
Таким образом, исламская ипотека подразумевает:
- партнерство сторон, которые в равной степени разделяют между собой риски от сделки;
- отсутствие кредита как такового;
- фиксирование суммы надбавки при продаже банком недвижимости партнеру;
- отсутствие обязательного страхования недвижимости и жизни;
- отсутствие пени в случае просрочки оплаты;
- минимальный размер первоначального взноса от 10%;
- возможность досрочного выкупа жилья у банка без штрафных санкций.
Виды исламской ипотеки
Приобрести недвижимость и при этом не совершить действия, осуждаемые шариатом, можно тремя способами. Принцип оформления сделки в каждом случае будет одинаковым – банк приобретает жилье либо его часть, а затем перепродает объект партнеру. В настоящее время россияне могут воспользоваться лишь мурабахой – исламской ипотекой, при которой банк за свой счет покупает жилье, а потом перепродает его партнеру. При этом обязательным условием является начальный взнос со стороны конечного приобретателя жилья.
Помимо мурабахи, при которой банк полностью оплачивает приобретаемую недвижимость, существует еще такой вариант сделки как мушарака. В этом случае банк и будущий владелец жилья оплачивают покупку в складчину, а затем партнер выкупает у банка его долю.
Также в исламской ипотеке предусмотрена иджара – покупка квартиры в лизинг. Сделку финансирует банк, который после приобретения недвижимости сдает ее в аренду партнеру на условиях последующего выкупа.
Кто и на каких условиях может рассчитывать на получение исламской ипотеки?
Для покупки недвижимости по этой схеме необязательно быть мусульманином. Требования к тем, кто оформляет исламскую ипотеку, стандартные:
- возраст от 18 лет и не старше 70 лет на момент окончания срока действия договора;
- гражданство России, постоянный или временный вид на проживание в РФ;
- документы подтверждающие доходы клиента за последние 12 месяцев.
При этом особенно тщательно проверяется платежеспособность будущего владельца недвижимости, который должен внести не менее 10% от стоимости квартиры на вторичном рынке и от 20,1% стоимости частного дома, включая земельный участок по необходимости. Такие условия, в частности предлагает АК Барс, который стал первым банком, включенным в реестр участников эксперимента.
Дополнительные требования касаются минимальной суммы сделки, которая составляет 500 тысяч рублей, и срока действия договора – не более 30 лет.
Как исламская ипотека регулируется на законодательном уровне
До недавнего времени оформление сделок с недвижимостью в России по канонам шариата противоречило действующему законодательству, так как перепродажа недвижимости не входила в перечень коммерческих видов деятельности банков. Однако новый федеральный закон, устранил противоречия и открыл доступ финансовым учреждениям в четырех российских регионах не только к такому виду ипотеки, но и к исламскому банкингу в целом.
Нововведение носит экспериментальный характер, действие федерального закона рассчитано всего на два года. Но это не значит, что с 1 сентября 2025 года он утратить свою силу. Смысл эксперимента в том, чтобы выработать оптимальный механизм регулирования исламского банкинга и без нарушений принципов шариата адаптировать финансовые схемы к современным условиям. К слову, уже сейчас законом предусмотрена возможность использования материнского капитала при оформлении исламской ипотеки.
Эксперты убеждены, что с точки зрения выгоды исламская и обычная ипотека не имеют преимуществ друг перед другом. Но тот факт, что на территории России проживает порядка 20 млн. мусульман, позволяет предположить: на рынке банковских услуг появился потенциально востребованный продукт.
Российские банки и кредитные организации пока относятся к нему с осторожностью. По состоянию на конец ноября в реестр участников эксперимента зарегистрированы:
- АК Барс;
- ООО Гетап;
- АК Барк Капитал;
- ПАО Сбербанк России;
- ООО Домклик.
Другие банки также высказались в поддержку федерального закона, но на практике пока не подтвердили свою готовность предоставлять услуги по оформлению исламской ипотеки.