Все земельные участки классифицируются по виду разрешения на использование. Для каждого из них установлены свои правила строительства. Всего в классификаторе содержится 158 видов разрешений. Одна из них – ИЖС – пользуется у россиян большой популярностью.
Что такое ИЖС
Аббревиатура «ИЖС» расшифровывается как «индивидуальное жилищное строительство». Это не единственный вид земельного участка (ЗУ), на котором разрешено возводить частные дома. Однако у ИЖС есть ряд характерных признаков:
ЗУ данного вида разрешения выделяется только в границах населенного пункта;
На участке можно размещать капитальный жилой дом и подсобные объекты – гаражи и другие постройки, необходимые для обеспечения комфортного проживания домовладельца – гараж, баню, малые формы ландшафтного дизайна и пр.
Собственник участка ИЖС имеет право на выращивание сельхозпродукции – если это занятие не возводится в ранг предпринимательской деятельности.
Плюсы и минусы участка ИЖС
Владение ИЖС, как и другими ЗУ с целевым назначением, имеет ряд положительных и отрицательных моментов.
Преимущества
Поскольку ЗУ априори находится на обжитой территории, собственнику не придется заботиться о сооружении линий электропередач, дорог, наружных инженерных коммуникаций (кроме участков, соединяющих магистрали водо-газоснабжения и канализации с точками ввода в дом). Эти задачи в полной мере ложатся на плечи местной администрации.
Собственнику доступны услуги транспортной сети, объектов инфраструктуры населенного пункта.
Дому, построенному на земле ИЖС, присваивается почтовый адрес, следовательно, у домовладельца не возникает проблем с пропиской.
Ликвидность и кадастровая стоимость ИЖС выше, чем у ЗУ, предназначенных для ведения приусадебного хозяйства (ЛПХ), хотя и на таких участках разрешено индивидуальное строительство жилья.
Есть еще одно важное преимущество у ЗУ данного вида: легкость получения кредита на строительство в рамках различных правительственных программ поддержки строительства индивидуального жилья.
Недостатки ИЖС
Площадь участка зависит от статуса населенного пункта и его территориального положения. Генплан города или поселка разрабатывается в соответствии с нормами использования земли, действующими в Российской Федерации. Минимальный размер участка в любом регионе составляет 3 сотки. Местные власти имеют право эту цифру корректировать, но только в большую сторону. Например, в Московской области данный параметр равен 4 соткам.
Владелец может планировать участок на свое усмотрение только в рамках строительных норм. Они касаются размещения капитального объекта от границ соседних участков, красных линий. Внутри ЗУ взаимное расположение дома и различных сооружений (например, септика) также строго регламентируется.
Участок ИЖС стоит дороже, чем равноценный по площади садовый ЗУ (на которых, кстати, тоже можно построить жилой дом для круглогодичного проживания).
Есть обратная сторона и у главного преимущества ИЖС: поскольку он располагается на территории населенного пункта, есть вероятность в будущем получить соседа в виде шумного многоэтажного жилого квартала. Перед покупкой участка рекомендуется ознакомиться с генпланом муниципального образования: на нем отмечаются не только существующие, но и будущие объекты (и многоэтажная застройка в том числе).
Как построить дом на участке ИЖС
После внесения ряда изменений в законодательство России процесс строительства частного дома на ИЖС значительно упростился. Вместо получения разрешения на возведение капитальной постройки теперь собственник подает в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве, прилагая:
правоустанавливающие документы на ЗУ;
выписку из ЕГРН;
описание планируемой постройки (только в случае расположения участка в исторически значимом населенном пункте).
Если землевладелец предполагает привлечь третье лицо для оформления строения, к пакету документов прилагается доверенность на представителя.
Если в регионе приняты типовые архитектурные решения, будущий домовладелец просто ссылается на них, не прилагая графических изображений проектируемого дома. В противном случае необходимо дополнить комплект документов чертежами фасадов и планировок.
Уведомление рассматривается в течение 7 рабочих дней, после чего заявителю дается положительный или отрицательный (обоснованный) ответ.
Налоги и льготы
Ставки по налогу на землю в РФ устанавливаются местной властью в пределах 0-0,3%. Купить участок можно за счет материнского капитала. У покупателя есть возможность оформить налоговый вычет.
Для инвалидов, ветеранов войн, многодетных семей (от 3-х детей), ликвидаторов аварии в Чернобыле и участников боевых действий на Украине действуют льготы, согласно которым они могут получить участок ИЖС в собственность бесплатно. С перечнем льготников можно ознакомиться в местной администрации или на сайтах госструктур.
Ипотека под ИЖС
Несмотря на обилие госпрограмм ипотека на данный момент является одним из самых выгодных способов получения кредита на приобретение участка и строительства дома. В 2023 году для граждан России действуют специальные условия и требования, максимально упрощающие процедуру получения кредита под ИЖС.
При оформлении ипотеки предмет покупки – земля и дом, построенный на ней, выступает в роли обеспечения. Первоначальный взнос составляет от 20% от стоимости предмета кредита. Срок погашения кредита – до 35 лет.
Сумма кредита зависит от стоимости объекта. В общем случае банки обеспечивают 80% от нужной суммы. Если, например, клиент выбрал участок ИЖС по цене 4 млн руб., он может рассчитывать на 3,2 млн руб.
Независимо от срока кредита ежемесячный платеж устанавливается один раз и в течение ипотечного периода не меняется.
Виды льготной ипотеки с господдержкой
В России действует несколько государственных программ, направленных на помощь семьям в приобретении жилья. В 2023 году гражданам РФ доступны следующие виды льготной ипотеки:
Семейная (под 6%). Действует до 01.06.2024 г. Если у ребенка, рожденного до 31.12.2023, установлена инвалидность, срок действия программы продлевается до 31.12.2027 г. Первоначальный взнос составляет 15% от стоимости объекта недвижимости.
Дальневосточная (под 2%). Рассчитана на молодое поколение, выдается гражданам моложе 35 лет. Исключение составляют владельцы гектара на Дальнем Востоке – на них возрастной ценз не распространяется. Верхний предел кредита – 6 млн руб.
Сельская (под 3%). Срок действия ипотеки не ограничен. Кредит выдается под строительство или покупку жилья в деревне или селе. Программа распространяется на и на городское поселение – при условии, что численность населения в нем не превышает 30000 человек. Величина первоначального взноса составляет 10% от стоимости жилья.
Для IT-специалистов. Сотрудники АйТи компаний могут оформить ипотеку под 5% годовых. Программа действует до конца 2024 г. Есть ограничения по возрасту (не менее 18 и не более 50 лет) и уровню зарплаты – более 70 тыс. руб. (для москвичей – от 150 тыс. руб., городов-миллионников – от 120 тыс. руб.). Немаловажное уточнение: на айтишников в возрасте до 35 лет ограничения по доходу не распространяются. От статуса города зависит и максимальная сумма кредита: для населенных пунктов с населением более 1 млн. человек она составляет 18 млн руб., для остальных – 9 млн руб. первоначальный взнос – 15% от общей стоимости.
Для новых регионов РФ (ЛДНР, Херсонской и Запорожской областей). Кредит выдается под 2% годовых на покупку или строительство жилого дома в любой области России (в том числе и на присоединенных территориях). Максимальный размер кредита – 6 млн руб., первоначальный взнос – 10% от его общей величины.
Список видов льготной ипотеки не окончательный, поскольку он постоянно расширяется. Например, в ноябре 2023 года заговорили об «Арктической ипотеке» по ставке не выше 2% годовых. Она ориентирована на семьи, в которых оба супруга не достигли 35-летнего возраста.
Как оформить ипотеку под ИЖС
Процесс оформления ипотеки начинается с подачи заявки в банк. К ней прилагают анкету заемщика с указанием личных данных и официального дохода. Через 1-3 дня, после принятия финучреждением положительного решения, сделайте следующее:
Подберите недвижимость, ориентируясь на требования кредитора.
Соберите пакет документов согласно перечню, выданному банком.
Заключите договор купли-продажи с продавцом и дождитесь оформления ипотеки.
Внесите первоначальный взнос.
Получите кредит (он будет переведен на ваш расчетный счет в полном объеме).
Рассчитайтесь с продавцом и зарегистрируйте переход права собственности.
Передайте недвижимость в залог банку.
После этого вы станете полноправным владельцем ИЖС. Однако не забывайте, что обременение с объекта банк снимет только после полного погашения ипотеки.