Полезные статьи

Из чего складывается цена на квартиру

Стоимость квартиры — один из основных вопросов, волнующих как покупателя, так и продавца. Несмотря на то, что продавец хочет продать квартиру подороже, а покупатель купить подешевле, существуют критерии, которые напрямую влияют на цену недвижимости, вне зависимости от желания сторон.

Основные критерии, влияющие на цену недвижимости

Один из основных критериев формирования стоимости квартиры — цена квадратного метра жилплощади в том же районе города. Этот параметр примерный: при его расчёте учитывается тип жилья, материалы строительства (кирпич, панель) и год постройки. Помимо этого на цену влияют и другие факторы:

  • Местоположение. Стоимость квартиры во многом зависит от инфраструктуры, развитости района, озеленённости местности, транспортной доступности. Причём две аналогичные квартиры, равноудалённые от центра, но в разных районах могут стоить с разницей в 1,5 раза.
  • «Автономность» дома. Стоимость жилья будет выше, если дом находится на закрытой охраняемой территории. Это дополнительный плюс к безопасности и комфорту проживания.
  • Предпродажный ремонт. На цену влияет состояние квартиры: нужно ли будет новым владельцам вкладываться в ремонт и обновление коммуникаций. При этом далеко не всегда имеет смысл обновлять квартиру перед продажей, так как это дело вкуса каждого владельца. Единственное рациональное решение сделать косметический ремонт, если жильё обветшало и не обновлялось с постсоветских времён.
  • Состояние коммуникаций. Важно узнать, в каком состоянии коммуникации в доме: если он попадает под программу реновации, то стоимость квартиры в таких объектах выше, чем в кирпичных домах с новыми трубами. И напротив, если обновление не планируется, то купить такую квартиру можно дешевле.
  • Этажность. Квартиры на первом этаже пользуются невысоким спросом и стоят, как правило, дешевле. Дороже ценятся квартиры между 5 и 15 этажами: здесь наиболее чистый воздух, а лёгкие газы от жизнедеятельности города уходят выше.
  • Класс дома. Стоимость квартиры во многом зависит от класса дома и планировки. Так, компактные хрущёвки с узким коридором и скромной кухней стоят дешевле квартир с более удобной и просторной планировкой. При этом квартиры в кирпичных 5-этажках могут стоить дороже, чем новых панельных домах, где хуже звуко- и теплоизоляция.

Помимо этих пунктов, на цену влияют и другие нюансы. К примеру, неузаконенная перепланировка, тип документов-оснований права собственности (наследование, дарение и пр.). Все эти факторы учитываются при формировании стоимости квартиры.

Что такое цена квадратного метра?

Стоимость квадратного метра — это цена квартиры, поделённая на её площадь. Сумма зависит от вышеперечисленных факторов и общей площади квартиры. На практике чем больше площадь квартиры, тем ниже стоимость квадратного метра. С одной стороны такая покупка выглядит более выгодной за счёт меньшей стоимости квадратного метра. Однако не всегда рационально покупать большую площадь, так как меньшую сумму проще накопить, а при покупке в ипотеку размер кредита и ежемесячный платёж более комфортны.

Кроме того, при одинаковой общей стоимости большого жилья и двух однушек рациональнее купить две однокомнатные квартиры с точки зрения инвестиций (даже если цена квадратного метра при большом метраже меньше). В первую очередь потому, что это два отдельных объекта, стоимость которых в будущем будет расти.

Как определить оптимальную цену?

Существует кадастровая стоимость недвижимости, которая определяется государством. Она используется при расчёте налогов и проведении официальных процедур с недвижимостью, включая продажу.

Её можно использовать как своего рода «отправную точку» при формировании цены на недвижимость. Однако такая оценка учитывает далеко не все факторы: к примеру, при формировании цены не принимаются во внимание инфраструктура, удобство расположения и другие составляющие. Тем не менее, эти критерии важны для комфортной жизни. Поэтому рыночная стоимость обычно выше кадастровой.

Помощь специалиста

Часто сложно понять, сколько должна стоить квартира — как продавцу, так и покупателю. Для первого ценность жилья может казаться выше, чем есть на самом деле. И наоборот — покупатель может недооценивать преимущества рассматриваемого объекта. В таких случаях поможет агентство недвижимости и компетентный специалист, способный провести грамотную оценку с учётом всех критериев и нюансов.

Обращение к профессионалу поможет продавцу реалистично оценить стоимость своей квартиры и продать её быстрее. Потому как объекты с завышенной стоимостью обычно долго не покупаются.

Покупателю также полезно узнать мнение специалиста: он поможет избежать покупки квартиры по завышенной цене. Профессионалы в этой области в целом отлично ориентируются на рынке недвижимости и способны оградить от множества ошибок при совершении сделок с недвижимостью.