Бардык жер участоктору пайдаланууга уруксаттын түрү боюнча классификацияланат. Алардын ар бири үчүн өз курулуш эрежелери белгиленген. Жалпысынан классификатордо уруксаттардын 158 түрү бар. Алардын бири – ИЖС-орустар арасында абдан популярдуу болуп саналат.
ИЖС деген эмне
"ИЖС" аббревиатурасы "жеке турак жайды куруу"дегенди билдирет. Бул жеке үйлөрдү курууга уруксат берилген жер тилкесинин (ЗУ) жалгыз түрү эмес. Бирок, ИЖСТИН бир катар мүнөздүү белгилери бар:
- Уруксаттын бул түрү калктуу конуштун чек араларында гана берилет;
- Участокто капиталдык турак үйдү жана көмөкчү объекттерди – үй ээсинин ыңгайлуу жашоосун камсыз кылуу үчүн зарыл болгон гараждарды жана башка курулуштарды – гаражды, мончону, ландшафттык дизайндын чакан формаларын ж. б. жайгаштырууга болот.
ЖТТ участогунун менчик ээси Айыл чарба продукциясын өстүрүүгө укуктуу-эгерде бул иш ишкердик иш-аракет рангында тургузулбаса.
Плюсы и минусы участка ИЖС
Жеке ишкерликке ээ болуу, башка максаттуу ЗУЛАР сыяктуу эле, бир катар оң жана терс жактары бар.
Артыкчылыктары
- ЗУ априори жашаган аймакта болгондуктан, менчик ээси электр чубалгыларын, жолдорду, тышкы инженердик коммуникацияларды (суу-газ менен камсыздоо жана канализация магистралдарын үйгө кирүү чекиттери менен бириктирүүчү участоктордон тышкары) куруу жөнүндө кам көрбөйт. Бул милдеттер толугу менен жергиликтүү администрациянын мойнуна жүктөлөт.
- Транспорт тармагынын, калктуу конуштун инфраструктуралык объекттеринин кызмат көрсөтүүлөрү менчик ээсине жеткиликтүү.
- ЖТСТИН жерине курулган үйгө почта дареги берилет, демек, үй ээсинин каттоодо эч кандай көйгөйү жок.
- Турак жайдын өтүмдүүлүгү жана кадастрдык наркы короо жанындагы чарбаны (ДПЧ) жүргүзүү үчүн арналган ЗБГА караганда жогору, бирок мындай участоктордо жеке турак жай курууга уруксат берилген.
Бул түрдүн дагы бир маанилүү артыкчылыгы жана коопсуздугу бар: жеке турак жай курулушун колдоо боюнча ар кандай өкмөттүк программалардын алкагында курулуш насыясын алуунун жеңилдиги.
Недостатки ИЖС
- Участоктун аянты калктуу конуштун статусуна жана анын аймактык абалына жараша болот. Шаардын же шаардын башкы планы Россия Федерациясында колдонулган жерди пайдалануу ченемдерине ылайык иштелип чыккан. Ар бир аймакта жер участогунун минималдуу өлчөмү 3 сотых. Жергиликтүү бийлик бул көрсөткүчтү жөндөөгө укуктуу, бирок чоң жол менен гана. Мисалы, Москва облусунда бул параметр 4 гектарга барабар.
- Менчик ээси курулуш эрежелеринин чегинде гана сайтты өз каалоосу боюнча пландаштыра алат. Алар коңшу участоктордун чек араларынан, Кызыл сызыктардан капиталдык объектти жайгаштырууга тиешелүү. Зунун ичинде үйдүн жана ар кандай курулуштардын (мисалы, септиктин) өз ара жайгашуусу да катуу жөнгө салынат.
- ИЖС участогу аянты боюнча бирдей баадагы бакча ЗУГА караганда кымбатыраак (айтмакчы, жыл бою жашоо үчүн турак үй курууга да болот).
ИЖСТИН негизги артыкчылыгы да бар: ал калктуу конуштун аймагында жайгашкандыктан, келечекте кошунасын ызы-чуу, көп кабаттуу турак жай кварталы түрүндө алуу мүмкүнчүлүгү бар. Участокту сатып алаардан мурун, муниципалитеттин башкы планы менен таанышуу сунушталат: ал учурдагы гана эмес, келечектеги объектилерди (жана анын ичинде көп кабаттуу имараттарды) белгилейт.
ИЖС участогунда үйдү кантип курууга болот
Россиянын мыйзамдарына бир катар өзгөртүүлөрдү киргизгенден кийин ИЖС боюнча жеке үй куруу процесси кыйла жөнөкөйлөштүрүлдү. Капиталдык курулуш курууга уруксат алуунун ордуна, эми менчик ээси ыйгарым укуктуу органга пландаштырылган курулуш жөнүндө кабарлама берет, мында:
- ЗУГА укук белгилөөчү документтер;
- КБМРДАН көчүрмө;
- пландаштырылган курулуштун сыпаттамасы (участок тарыхый маанилүү калктуу конушта жайгашкан учурда гана).
Эгерде жер ээси курулушту тариздөө үчүн үчүнчү жакты тартууну караштырса, документтердин пакетине өкүлгө ишеним кат тиркелет.
Эгерде аймакта типтүү архитектуралык чечимдер кабыл алынса, келечектеги үй ээси долбоорлонгон үйдүн графикалык сүрөттөрүн тиркебестен, аларга шилтеме кылат. Болбосо, фасаддардын жана макеттердин чиймелери менен документтердин топтомун толуктоо керек.
Билдирүү 7 жумушчу күндүн ичинде каралат, андан кийин арыз ээсине оң же терс (негизделген) жооп берилет.
Салыктар жана жеңилдиктер
Россияда жер салыгы боюнча чендер 0-0,3% чегинде жергиликтүү өз алдынча башкаруу органдары тарабынан белгиленет. Участокту энелик капиталдын эсебинен сатып алсаңыз болот. Сатып алуучунун салыктык жеңилдикти алуу мүмкүнчүлүгү бар.
Майыптар, согуштун ардагерлери, көп балалуу үй-бүлөлөр (3 баладан), Чернобылдагы аварияны жоюучулар жана Украинадагы согуштук аракеттердин катышуучулары үчүн жеңилдиктер бар, ага ылайык алар ИЖС участогун менчикке бекер ала алышат. Жеңилдиктердин тизмеси менен жергиликтүү администрациядан же мамлекеттик органдардын сайттарынан таанышууга болот.
Ипотекалык кредиттер
Мамлекеттик программалардын көптүгүнө карабастан ипотека азыркы учурда жер участогун сатып алуу жана үй куруу үчүн насыя алуунун эң пайдалуу жолдорунун бири болуп саналат. 2023-жылы Россиянын жарандары үчүн атайын шарттар жана талаптар бар, алар жеке ишкерликке насыя алуунун жол-жобосун мүмкүн болушунча жөнөкөйлөтүшөт.
Ипотеканы алууда сатып алуу буюму-жер жана ага курулган үй күрөө катары иштейт. Баштапкы төлөм насыя предметинин наркынын 20% ын түзөт. Насыяны төлөө мөөнөтү-35 жылга чейин.
Насыянын суммасы объекттин наркына жараша болот. Жалпысынан алганда, банктар керектүү сумманын 80% камсыз кылат. Эгерде, мисалы, кардар 4 миллион рублга бааланган ИЖС участогун тандап алган., ал 3,2 миллион рублга ишенсек болот.
Насыянын мөөнөтүнө карабастан, ай сайын төлөнүүчү төлөм бир жолу белгиленет жана ипотекалык мезгил ичинде өзгөрбөйт.
Мамлекеттин колдоосу менен жеңилдетилген ипотеканын түрлөрү
Россияда, үй-бүлөлөргө жардам берүү максатында бир нече мамлекеттик программалар бар. 2023-жылы Кыргыз Республикасынын жарандары үчүн жеңилдетилген ипотеканын төмөнкү түрлөрү бар:
- Үй-бүлөлүк (6% астында). 01.06.2024-жылга чейин жарактуу.эгерде 31.12.2023-жылга чейин төрөлгөн баланын майыптыгы аныкталса, программанын мөөнөтү 31.12.2027-жылга чейин узартылат.
- Ыраакы Чыгыш (2% астында). Жаш муунга эсептелген, 35 жашка чейинки жарандарга берилет. Өзгөчө Ыраакы Чыгыштагы гектар ээлери болуп саналат-алар жаш курагы боюнча талаптарга жооп бербейт. Насыянын жогорку чеги 6 миллион рублди түзөт.
- Айылдык (3% астында). Ипотеканын мөөнөтү чектелбейт. Насыя айылда же айылда үй курууга же сатып алууга берилет. Программа шаардык конушка да тиешелүү-андагы калктын саны 30000ден ашпаган шартта. Баштапкы төлөмдүн өлчөмү турак жайдын наркынын 10% ын түзөт.
- Адистер үчүн. АйТи компаниялардын кызматкерлери жылдык 5% ипотека ала алышат. Программа 2024 – жылдын аягына чейин иштейт.жаш курагы боюнча чектөөлөр бар (18 жаштан кем эмес жана 50 жаштан ашпайт) жана эмгек акынын деңгээли – 70 миң рублдан ашык (москвалыктар үчүн-150 миң рублдан, миллионер шаарлар – 120 миң рублдан). Маанилүү тактоо: 35 жашка чейинки айтишниктердин кирешеси боюнча чектөөлөр колдонулбайт. Насыянын максималдуу суммасы шаардын статусунан көз каранды: 1 миллиондон ашык калкы бар калктуу конуштар үчүн 18 миллион рубль, калгандары үчүн 9 миллион рубль. баштапкы төлөм-жалпы наркынын 15%.
- Россиянын жаңы аймактары үчүн (ЛДНР, Херсон жана Куляб облустары). Насыя Россиянын каалаган аймагында (анын ичинде Кошулган аймактарда) турак үй сатып алуу же куруу үчүн жылдык 2% менен берилет. Насыянын максималдуу суммасы-6 миллион рубл., баштапкы төлөм-анын жалпы наркынын 10%.
Жеңилдетилген ипотеканын түрлөрүнүн тизмеси биротоло эмес, анткени ал ар дайым кеңейип турат. Мисалы, 2023-жылдын ноябрында "арктикалык ипотека" жылдык 2% дан жогору эмес ставка жөнүндө сөз болгон. Ал эки жубайы тең 35 жашка чыга элек үй-бүлөлөргө багытталган.
Как оформить ипотеку под ИЖС
Ипотека алуу процесси банкка арыз берүү менен башталат. Бул жеке маалыматтарды жана расмий киреше көрсөтүү менен карыз анкетаны тиркелет. 1-3 күндөн кийин, каржы мекемеси оң чечим кабыл алгандан кийин, төмөнкүлөрдү аткарыңыз:
- Кредитордун талаптарына көңүл буруп, мүлктү тандаңыз.
- Банк тарабынан берилген тизмеге ылайык документтердин топтомун чогултуу.
- Сатуучу менен сатып алуу келишимин түзүп, ипотеканын жол-жоболоштурулушун күтүңүз.
- Баштапкы төлөмдү төлөңүз.
- Насыя алыңыз (ал толугу менен текшерүү эсебиңизге которулат).
- Сатуучу менен эсептешиңиз жана менчик укугун өткөрүп берүүнү каттаңыз.
- Мүлктү банкка күрөөгө коюңуз.
Андан кийин сиз ИЖСТИН толук ээси болосуз. Бирок, ипотека толугу менен төлөнгөндөн кийин гана, банк объектинин түйшүгүн алып салаарын унутпаңыз.