ЦБ снял ограничение полной стоимости ипотеки. Чего ожидать заемщикам?

ЦБ РФ снял ограничение полной стоимости ипотеки. Отсутствие лимитов совершенно точно будет актуально до 31 марта 2025 года, после чего Центральный банк вернется к этому вопросу и, вполне возможно, пересмотрит свое решение. А пока — к чему стоит готовиться заемщикам, решившим оформить ипотеку в ближайшие месяцы?

ПСК, полная стоимость кредита, — сумма, которую заемщик отдает кредитору при оформлении и выплате займа, в нашем случае — ипотечного. Кроме процентов и общей суммы долга, в ПСК включены дополнительные траты — это расходы на оценку недвижимости, оплата страховки, электронной регистрации ипотечного кредита. При этом дополнительные расходы, возникшие по вине заемщика, например, штрафы за просрочку, в ПСК не входят.

С повышением ключевой ставки ужесточились условия по ипотечным программам, значительно повысились процентные ставки по ипотеке. Отмена лимита ПСК позволит банкам отражать в процентной политике повышение ключевой ставки без риска нарушить регуляторные требования. Если бы ЦБ оставил лимиты, банки не могли бы увеличить ставки до того уровня, который отражает действующую ключевую ставку (так как уперлись бы в лимит), и в таком случае росла бы реальная стоимость недвижимости, иначе банкам было бы просто невыгодно давать ипотечные кредиты.

Если для банков отмена лимитов ПСК — это возможность более гибко действовать при формировании ипотечных программ, то заемщикам стоит приготовиться к тому, что требования со стороны кредиторов к ним ужесточатся.

1. Первоначальный взнос увеличится. Отсутствие лимита ПСК, высокая процентная ставка приведут к увеличению стоимости ипотеки, соответственно, первоначальный взнос, который составляет определенный процент от ипотеки, также вырастет.
2. Увеличится сумма ежемесячных выплат, что также провоцируется увеличением процентной ставки. И до момента, пока ЦБ не снизит ключевую ставку, ипотека не будет легкодоступной для людей с низкими и средними доходами.
3. Требования к заемщикам, к их доходам ужесточатся. ЦБ отменил лимит ПСК, однако он не отменял макропруденциальные надбавки (надбавки к коэффициентам риска), которые банк учитывает при оценке клиентов. При выдаче рискованной ипотеки банк должен формировать повышенные резервы — это коснется тех, кто оформляет ипотеку с маленьким первоначальным взносом в 10%, и тех, у кого долговая нагрузка превышает 70%.

И еще один момент, при увеличении ПСК общие затраты на покупку недвижимости будут расти, а значит, будет пересматриваться также кадастровая стоимость жилья на законодательном уровне, соответственно, будут увеличиваться поступления в бюджет. Так что в нынешних условиях снятие лимитов ПСК — оптимальный инструмент по контролю ипотечного рынка.