Sudlar tomonidan haqiqiy emas deb topilgan ko'chmas mulk bitimlarining qariyb 70% ikkilamchi bozorda amalga oshiriladigan bitimlardan kelib chiqadi. Bunga xaridor yoki sotuvchining qobiliyatsizligi bilan bog'liq holatlar ham kiradi.
Qobiliyatsizlik haqida
Rossiya federatsiyasi fuqarolik kodeksining 171-moddasi, muomalaga layoqatsiz deb topilgan shaxs har qanday formatdagi bitimlarni amalga oshirishga haqli emas. Cheklangan qobiliyatli odamga kichik maishiy operatsiyalarni amalga oshirishga ruxsat beriladi, masalan, u telefonni sotishi mumkin, ammo cheklangan qobiliyatli odam kvartirani sotolmaydi yoki sotib olmaydi — faqat ishonchli shaxsning roziligi bilan.
Shaxsning qobiliyatsizligi faqat sud qarori bilan tasdiqlanadi. Bunday qarorni qabul qilish sabablari boshqacha bo'lishi mumkin-ruhiy kasallik, giyohvandlik yoki alkogolga qaramlik. Agar biror kishi muomalaga layoqatsiz deb topilsa, unga vasiy tayinlanadi. Agar sud cheklangan huquqiy layoqatni tan olsa, ishonchli shaxs tayinlanadi.
Shaxsning qobiliyatsizligi faqat sud qarori bilan tasdiqlanadi. Bunday qarorni qabul qilish sabablari boshqacha bo'lishi mumkin-ruhiy kasallik, giyohvandlik yoki alkogolga qaramlik. Agar biror kishi muomalaga layoqatsiz deb topilsa, unga vasiy tayinlanadi. Agar sud cheklangan huquqiy layoqatni tan olsa, ishonchli shaxs tayinlanadi.
Sud tegishli qaror chiqargandan so'ng, shaxs ro'yxatga olinadi. Bunday holda, sud Rosreestrga ma'lumot yuboradi, keyin tegishli ma'lumotlar USRNGA kiritiladi.
Yuqorida aytib o'tganimizdek, muomalaga layoqatsiz shaxs ko'chmas mulk bilan to'liq yoki qisman bitim tuza olmaydi. Ammo vasiy (yoki vasiy) bu huquqqa ega — uning fikrini hisobga olgan holda sotuvchi nomidan bitimlar tuzishga ruxsat beriladi.
Yuqorida aytib o'tganimizdek, muomalaga layoqatsiz shaxs ko'chmas mulk bilan to'liq yoki qisman bitim tuza olmaydi. Ammo vasiy (yoki vasiy) bu huquqqa ega — uning fikrini hisobga olgan holda sotuvchi nomidan bitimlar tuzishga ruxsat beriladi.
O'zingizni xavf-xatarlardan himoya qilib, bitimni qanday to'g'ri bajarish kerak?
Muomalaga layoqatsiz shaxs bilan bitim tuzishning asosiy xavfi, agar u vasiy va vasiylik organining roziligisiz tuzilgan bo'lsa, bitimni haqiqiy emas deb topishdir. Vasiylik organlarining roziligini shartnoma tuzishdan oldin olish kerak, ammo amalda vasiylik organlari bunday ruxsatni faqat muomalaga layoqatsiz shaxs sotilgan ulushga o'xshash mulkni sotib olgan taqdirdagina beradi.
Muhim: kelajakda bitim bekor qilinmasligi uchun siz nafaqat ruxsat olishingiz, balki vasiylik organlari tomonidan muomalaga layoqatsiz kvartira bilan muayyan bitim uchun belgilangan shartlarni bajarishingiz kerak.
Agar to'liq yoki qisman qobiliyatsizlik tasdiqlansa, bitim faqat vasiy yoki vasiyning roziligi bilan amalga oshiriladi. Agar mulk egasi cheklangan qobiliyatga ega bo'lsa, bu etarli bo'ladi. Agar qobiliyatsizlik to'liq bo'lsa, vasiylik va homiylik organlarining ruxsati ham talab qilinadi.
Agar ko'chmas mulkni sotib olish paytida kvartiraning egasi sud tomonidan hali ham muomalaga layoqatsiz deb topilmagan bo'lsa, lekin odamning aqliy beqaror, unutuvchan bo'lish xavfi mavjud bo'lsa (masalan, qo'rqinchli holat yoki qarilik tufayli), siz narkologik va neyropsikiyatrik dispanserlardan ma'lumot olishingiz kerak. Ushbu sertifikatlar xatarlarni minimallashtiradi, ammo kelajakda bitim muammoli bo'lib qolmasligiga 100% kafolat bermaydi. Shu sababli, ko'chmas mulkni har tomonlama tekshirish ham muhimdir — qolgan hujjatlarni baholash, hisob-kitoblarning xavfsiz tartibini ta'minlash, shartnomada barcha tomonlar ularning layoqati cheklanmaganligini tasdiqlashlarini ko'rsatish.
Muhim: kelajakda bitim bekor qilinmasligi uchun siz nafaqat ruxsat olishingiz, balki vasiylik organlari tomonidan muomalaga layoqatsiz kvartira bilan muayyan bitim uchun belgilangan shartlarni bajarishingiz kerak.
Agar to'liq yoki qisman qobiliyatsizlik tasdiqlansa, bitim faqat vasiy yoki vasiyning roziligi bilan amalga oshiriladi. Agar mulk egasi cheklangan qobiliyatga ega bo'lsa, bu etarli bo'ladi. Agar qobiliyatsizlik to'liq bo'lsa, vasiylik va homiylik organlarining ruxsati ham talab qilinadi.
Agar ko'chmas mulkni sotib olish paytida kvartiraning egasi sud tomonidan hali ham muomalaga layoqatsiz deb topilmagan bo'lsa, lekin odamning aqliy beqaror, unutuvchan bo'lish xavfi mavjud bo'lsa (masalan, qo'rqinchli holat yoki qarilik tufayli), siz narkologik va neyropsikiyatrik dispanserlardan ma'lumot olishingiz kerak. Ushbu sertifikatlar xatarlarni minimallashtiradi, ammo kelajakda bitim muammoli bo'lib qolmasligiga 100% kafolat bermaydi. Shu sababli, ko'chmas mulkni har tomonlama tekshirish ham muhimdir — qolgan hujjatlarni baholash, hisob-kitoblarning xavfsiz tartibini ta'minlash, shartnomada barcha tomonlar ularning layoqati cheklanmaganligini tasdiqlashlarini ko'rsatish.
Va agar qobiliyatsiz ko'chmas mulk sotsa nima bo'ladi?
Ko'chmas mulkni sotib oluvchi qisman yoki to'liq qobiliyatsiz shaxs bo'lsa va bitim ipoteka orqali amalga oshirilsa, bitimni amalga oshirishda xavf bormi? Bunday bitimlar deyarli qobiliyatli fuqaro bilan tuzilgan bitimlardan farq qilmaydi. Kvartirani ipotekaga o'tkazish uchun vasiylik organlarining ruxsati talab qilinadigan yagona nuqta. Ya'ni, bank vasiyga ko'chmas mulkni sotib olish uchun kredit beradi, kvartira vasiy va muomalaga layoqatsiz shaxs nomiga beriladi, keyin ko'chmas mulk kredit muddati tugaguniga qadar bankka garovga qo'yiladi. Qarzni vasiy to'lamagan taqdirda, garov butun kvartiraga murojaat qiladi va ko'chmas mulk ulushining egasi muomalaga layoqatsiz bo'ladi, shuning uchun vasiylik organlarining ruxsati talab qilinadi. Bu aniq bank uchun xavf ekanligi aniq, ammo vasiylikdan ruxsatisiz bank shunchaki kredit bermaydi.
