Около 70% сделок с недвижимостью, признанных судами недействительными, приходится на сделки, которые совершаются на вторичном рынке. Сюда входят также дела, которые связаны с недееспособностью покупателя или продавца.
Про недееспособность
В соответствии со ст. 171 ГК РФ лицо, которое признано недееспособным, совершать сделки любого формата не имеет права. Ограниченно дееспособному человеку разрешено совершать незначительные бытовые сделки, например, он может продать телефон, но продать или купить квартиру ограниченно дееспособный человек не сможет — только с согласия попечителя.
Недееспособность лица утверждается исключительно по решению суда. Причины для вынесения такого решения могут быть разными — психическое заболевание, наркотическая или алкогольная зависимость. Если человек признан недееспособным, ему назначают опекуна. Если суд признает ограниченную дееспособность, назначается попечитель.
После того, как суд вынес соответствующее решение, лицо ставят на учет. При этом суд направляет информацию в Росреестр, далее соответствующие сведения вносятся в ЕГРН.
Как мы уже упоминали выше, совершать сделки с недвижимостью полностью или частично недееспособное лицо не может. Но это право есть у опекуна (или попечителя) — ему разрешено совершать сделки от имени продавца при учете его мнения.
Как правильно провести сделку, обезопасив себя от рисков?
Основной риск при заключении сделки с недееспособным — признание сделки недействительной, если она была заключена без согласия опекуна и органа опеки. Согласие органов опеки необходимо получить до заключения договора, но на практике такое разрешение органы опеки выдают только, если недееспособный приобрел в собственность недвижимость, аналогичную по своим характеристикам продающейся доле.
Важно: чтобы в будущем сделку не признали недействительной, нужно не только получить разрешение, но и выполнить условия, которые органы опеки установили для конкретной сделки с квартирой недееспособного.
Если полная или частичная недееспособность подтверждена, сделка проводится только при наличии согласия от опекуна или попечителя. Если владелец недвижимости ограниченно дееспособный, этого будет достаточно. Если недееспособность полная, также потребуется разрешение органов опеки и попечительства.
Если в момент покупки недвижимости владелец квартиры еще судом не признан недееспособным, но есть риск, что человек психически нестабилен, забывчив (например, из-за напуганного состояния или из-за пожилого возраста), нужно взять справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Эти справки минимизируют риски, но не дадут 100% гарантии, что в будущем сделка не станет проблемной. Поэтому важно также комплексно проверить недвижимость — оценить остальные документы, обеспечить безопасный порядок расчетов, обозначить в договоре, что все стороны подтверждают, что они не ограничены в дееспособности.
А что, если недееспособный продает недвижимость?
Есть ли риски при осуществлении сделки, когда покупателем недвижимости является частично или полностью недееспособный человек, а сделка проводится через ипотеку? Такие сделки практически ничем не отличаются от сделок с дееспособным гражданином. Единственный момент, что потребуется разрешение органов опеки, чтобы передать квартиру в ипотеку. То есть, банк предоставляет кредит опекуну на покупку недвижимости, квартира оформляется на имя опекуна и недееспособного, затем недвижимость передается в залог банку до погашения кредита. Так как в случае неуплаты долга опекуном взыскание обращается на всю квартиру, а собственником доли недвижимости будет недееспособный, то требуется разрешение органов опеки. Понятно, что это риски именно для банка, но без наличия разрешения от опеки банк просто не выдаст кредит.
