Приемка квартиры от застройщика — с чем можно столкнуться?

Приёмка квартиры — процесс передачи объекта недвижимости покупателю после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Это завершающий этап в процедуре долевого участия: после сдачи дома в эксплуатацию застройщик направляет будущему владельцу уведомление с приглашением на осмотр и приёмку квартиры. Сделать это необходимо в течение двух месяцев с момента получения официального уведомления по почте заказным письмом, в противном случае акт приёма-передачи жилья будет составлен в одностороннем порядке (согласно 214-ФЗ).

После отправки соответствующего уведомления назначается дата визита в квартиру для осмотра и составления акта приёма-передачи, если дольщика всё устроит. Дольщик является на приёмку вместе с представителем застройщика, полномочия которого необходимо проверить для исключения мошеннических действий. Крайне советуем пригласить на приёмку опытного специалиста, который хорошо знает все нюансы этого процесса и сможет критически оценить состояние недвижимости и выявить недостатки.
В процессе осмотра составляется акт с указанием обнаруженных недостатков при их наличии, а они, как правило, имеются во всех современных новостройках и у любых застройщиков. Далее акт направляется застройщику для устранения недостатков. Он должен содержать перечисление всех выявленных недочётов, также желательно сделать фотографии. Документ передаётся под роспись ответственного лица: представителя застройщика на приёмке. Далее составляется письменное соглашение с застройщиком об исправлении недостатков с указанием срока: как правило, 2-3 месяца с момента подписания.

Приёмка квартиры — крайне ответственный процесс. Обращать внимание нужно буквально на всё, начиная от входной двери: она должна выполнять свою функцию, на ней не должно быть царапин, вмятин или иных повреждений, она должна быть установлена аккуратно, без излишков монтажной пены.
В процессе приёмки важно обратить внимание и на другие параметры:

• «Бетонная коробка». Все конструкции должны быть ровными, между перекрытиями пола и потолка должно быть одинаковое расстояние по всей квартире. Также высота потолка должна соответствовать заявленной в договоре (в противном случае с застройщика можно потребовать компенсацию). Между плитами допускаются только деформационные швы, трещин быть не должно.
• «Вайтбокс» или чистовая отделка. Важно, чтобы пол и потолок были ровными, без перепадов высоты. Для этого снимаются измерения специальными инструментами. Не должно быть никаких трещин. Обязательно нужно проверять, хорошо ли выровнены стены. Если они кривые, в будущем можно потратить много времени и средств на их выравнивание и ремонт.
• Квартира с ремонтом. При приёмке квартиры с отделкой обратите внимание, насколько качественно она выполнена: ровно ли поклеены обои, везде ли присутствует плинтус, обращайте внимание на все мелочи.

Во всех вариантах также необходимо проверять:

• Остекление. Обязательно проверять окна и остекление на балконах и лоджиях: на стекле и рамах не должно быть царапин и трещин, а створки должны плотно прилегать и легко открываться, без затруднений.
• Электрику. Важно проверить на работоспособность все розетки в квартире. А при их отсутствии (если по договору они не предусмотрены) доверить проверку проводки лучше грамотному электрику.
• Водоснабжение. Проверить, присутствует ли горячая и холодная вода, во всех точках (ванная, кухня, туалет).
• Отопление. Радиаторы отопления должны быть надёжно закреплены. Если приёмка квартиры происходит летом и проверить работоспособность отопительных приборов нет возможности, стоит отметить это в акте.
• Сантехнику. Если по договору в квартире должна быть установлена вся сантехника, проверьте её наличие и правильность установки.

Указанные атрибуты могут присутствовать не на всех объектах, например, при сдаче недвижимости с черновой отделкой может не быть сантехники и остекления. Также стоит проверить тепловизором стены, чтобы убедиться, что уровень теплоизоляции соответствует заявленной застройщиком. Проверить необходимо и счётчики, если они установлены, снять с них показания.

Самый главный нюанс всей этой процедуры в том, что отказаться от подписания акта приёма-передачи квартиры вы можете только в том случае, если обнаружены существенные недостатки, препятствующие проживанию. Но обнаружить их без опытного специалиста практически невозможно, к тому же в нормативных документах нет точного определения, что именно является таким недостатком. Поэтому любой суд сочтёт претензии намеренным уклонением дольщика от подписания акта.
Поэтому не стоит экономить: приходите на осмотр со специалистом, имеющим лицензию на выполнение подобных работ. Далеко не все, кто предлагают услуги в этой сфере, достаточно квалифицированы, чтобы грамотно составить акт для застройщика. Профессионал способен выявить все существенные недостатки, а к ним добавить и такие, которые «не мешают проживанию», но могут потребовать денежных вложений в будущем. Кроме того, стоит помнить, что оценка от специалиста с лицензией в обязательном порядке требуется при оформлении ипотеки.

В процессе осмотра составляется акт, куда вносятся все выявленные недостатки. Документ направляется застройщику. Недостатки, которые можно исправить, компания-застройщик или управляющая компания должны устранить в течение двух месяцев. Обращайте внимание на сроки, указанные в ДДУ: они могут быть меньше, и это повлияет на размер неустойки. От застройщика можно потребовать исправить:

• некачественно установленные окна;
• неисправную электрику;
• отсутствие тех или иных компонентов, указанных в договоре купли-продажи (или ДДУ);
• некачественно выровненные стены, потолки и пол;
• огрехи при выполнении чистовой отделки.

При этом стоит помнить, что можно получить неустойку и/или компенсацию в случаях, если застройщик не устранил недостатки в указанные сроки или не устранил совсем хотя бы один пункт из списка.
В случае обнаружения несоответствий, которые нельзя исправить (например, другая высота полотков, чем была заявлена в договоре), можно потребовать с застройщика денежную компенсацию. Такие дела преимущественно решаются через суд, но есть и случаи досудебного урегулирования.