Гарантийный срок на новостройки

С 1 сентября 2024 года государство внесло коррективы в 214 ФЗ в обязательства застройщиков перед покупателями квартир в новостройках.

Сразу после передачи нового жилья в эксплуатацию на него начинает действовать гарантия застройщика – по аналогии с потребительскими товарами. Гарантийный срок исчисляют со дня подписания акта приема-передачи. Оформление этого документа возможно до перехода права собственности и внесения записи в ЕГРН (на основании ДДУ, при ДКП, как правило, после).
Продолжительность гарантийного срока зафиксирована в законе 214-ФЗ. До сих пор этот период составлял 5 лет для конструктивных модулей и 3 года для инженерного оборудования. Теперь у покупателей жилья в новостройках будет всего 3 года, чтобы потребовать от застройщика устранить недостатки в конструктивной части и инженерном оборудовании. Изменения вступили в силу с 1 сентября 2024 года.
Если в течение трехлетнего срока покупатель замечает изъяны в фундаменте, стенах, перекрытиях, оконных конструкциях, инженерных коммуникациях и т.д., то он вправе потребовать от строительной компании устранить такие дефекты, либо выплатить денежное возмещение.

По мнению некоторых экспертов, изменение гарантийного срока несильно повлияет на права покупателей и ипотечных заемщиков. Как показывает практика, серьезные дефекты, такие как усадка, некачественная отделка, дефекты коммуникаций становятся заметны уже в первые полтора-два года. Однако многие другие проблемы, например, с гидроизоляцией, часто проявляются позже. И здесь очевидно, что изменения в законодательстве не в пользу покупателей.
В связи с сокращением гарантийного периода специалисты по рынку недвижимости рекомендуют не затягивать с составлением претензии к застройщику, если замечены дефекты по общестроительным работам, качеству технологического оборудования.

Изменения в 214-ФЗ не стали чем-то неожиданным. О законопроекте говорили давно, и при внесении документа на рассмотрение в Госдуму депутаты одобрили его сразу во втором и третьем чтениях.
Этой мерой разработчики стремились привести в соответствие периоды гарантии на конструктивные элементы, инженерное оборудование и срок исковой давности, который также составляет 3 года. Внесенные изменения должны ускорить разрешение конфликтных ситуаций между застройщиками и покупателями.
Несмотря на то, что эти сроки равные (три года), порядок их исчисления различен, в связи с чем возможны ситуации, при которых гарантийный срок на квартиру еще не вышел, а гарантия на оборудование уже закончилась. Это обусловлено тем, что трехлетний срок на квартиру (машиноместо, кладовку или иной объект долевого строительства) исчисляется со дня подписания акта приемки-передачи этого объекта долевого строительства, а трехлетний срок на технологическое и инженерное оборудование и иное общее имущество в доме - со дня подписания первого акта приема-передачи объекта долевого строительства в многоквартирном доме. Поэтому эти сроки будут не совпадать.

Одно из ключевых нововведений – другой порядок исчисления неустойки в случае затягивания сроков устранения строительных дефектов. Если раньше неустойка составляла 1% от затрат на устранение недостатков, то теперь привязана к ставке рефинансирования (1/300 от ставки) от такой стоимости. Если покупатель приобрел жилье не для коммерческих целей, то неустойка удваивается и составит 1/150 от ключевой ставки рефинансирования. Сейчас ставка Центробанка составляет 19%. Значит, ежедневные выплаты по неустойке составят:

• для покупателей личного жилья – 0,12% от стоимости устранения дефектов;

• для инвесторов и предпринимателей – 0,06%.

В итоге суммы выплат от застройщиков станут значительно меньше – в 8,3 раза.

Важно! Когда выявленные дефекты делают объект непригодным для проживания, неустойку рассчитывают от цены договора.
Изменения неоднозначно повлияют на рынок недвижимости. Уменьшается финансовая нагрузка на застройщиков, что благоприятно отразится на стабильности рынка.
В новых условиях покупателям рекомендуется быть особенно внимательными при подписании акта приемки объекта, привлекать независимых специалистов по оценке жилья.