В России довольно высок процент граждан, владеющих собственным жильём: 71%. Вот только значительная часть жилья находится в долевой собственности, когда квартирой владеет два, три, а то и несколько человек (собственников).
Крупный массив долевой собственности образовался в стране в результате приватизации. Сейчас всё больше россиян стараются приобретать жильё «соло», однако долевая собственность всё ещё образуется – чаще всего в результате получения наследства несколькими наследниками или после развода супругов. Кроме того, увеличению объёма долевой собственности поспособствовала практика приобретения жилья с использованием материнского капитала.
Казалось бы, что плохого в том, что большинство россиян владеет хотя бы долей в квартире? К сожалению, у долевой собственности есть свои недостатки. Проблемы могут возникнуть при желании одного из собственников продать жильё, тогда как другие эти планы не поддерживают.
Возможна ли продажа и покупка доли в этом случае? Как организовать продажу доли – и стоит ли её приобретать?
Крупный массив долевой собственности образовался в стране в результате приватизации. Сейчас всё больше россиян стараются приобретать жильё «соло», однако долевая собственность всё ещё образуется – чаще всего в результате получения наследства несколькими наследниками или после развода супругов. Кроме того, увеличению объёма долевой собственности поспособствовала практика приобретения жилья с использованием материнского капитала.
Казалось бы, что плохого в том, что большинство россиян владеет хотя бы долей в квартире? К сожалению, у долевой собственности есть свои недостатки. Проблемы могут возникнуть при желании одного из собственников продать жильё, тогда как другие эти планы не поддерживают.
Возможна ли продажа и покупка доли в этом случае? Как организовать продажу доли – и стоит ли её приобретать?
Чем отличается долевая собственность от собственности в коммунальной квартире?
Жильё, находящееся в долевой собственности, часто путают с коммунальной квартирой. Однако отличия существенны:
- Комната в «коммуналке» является отдельным объектом недвижимости с кадастровым номером. У её хозяина – индивидуальный лицевой счёт для оплаты коммунальных платежей. Такая комната может представлять собой долю, выделенную в натуре. При этом у её обладателя остается право пользования общим имуществом в коммунальной квартире - кухней, санузлом, коридором.
- Долевая собственность не означает автоматического закрепления за собственником доли права на часть жилой площади. Это значит, что все собственники могут пользоваться не только общими помещениями (коридором, кухней, санузлом), но и всеми комнатами. Впрочем, есть возможность определить порядок пользования помещениями, то есть зафиксировать за отдельными собственниками те или иные комнаты (если их несколько). Это можно сделать добровольно, заключив соглашение у нотариуса, или через суд – по инициативе одного из собственников.
Стоит учитывать, что даже соглашение о порядке пользования жилым помещением не означает выделения доли в натуре. Чтобы произвести такое выделение, надо оборудовать в выделяемой части жилого помещения отдельный санузел и отдельный вход – например, в частном доме. Сделать это в квартире не представляется возможным. Пожалуй, есть только одно исключение: когда квартира расположена на первом этаже дома и имеет оконный проём, который можно переоборудовать в дверной. Тем самым у квартиры появится отдельный вход. Разумеется, на эти действия потребуется соответствующее разрешение.
Государство не заинтересовано в превращении квартир, находящихся в долевой собственности граждан, в коммунальные квартиры.
Государство не заинтересовано в превращении квартир, находящихся в долевой собственности граждан, в коммунальные квартиры.
Можно ли продать долю в квартире
Долю в жилом помещении продать можно, но только в том случае, если её площадь больше шести квадратных метров. Данное ограничение не применяется при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений.
Запрет на продажу и иные способы отчуждения микродолей вступил в силу 1 сентября 2022 года. Связано это со стремлением государства положить конец «резиновым квартирам», в которых доли приобретались только для регистрации. Кроме того, закон был введён для противодействия «чёрным риелторам», покупающим микродоли и подселяющих в квартиры «профессиональных соседей».
Запрет на продажу и иные способы отчуждения микродолей вступил в силу 1 сентября 2022 года. Связано это со стремлением государства положить конец «резиновым квартирам», в которых доли приобретались только для регистрации. Кроме того, закон был введён для противодействия «чёрным риелторам», покупающим микродоли и подселяющих в квартиры «профессиональных соседей».
Если владелец доли хочет произвести её отчуждение, у него есть следующие варианты:
1) продать долю в квартире остальным сособственникам;
2) продать жилое помещение целиком – совместно с другим владельцами долей;
3) если речь идёт о микродоле, и если другие сособственники отказываются её выкупить, то их можно обязать сделать это в судебном порядке;
4) продать долю любому лицу, не забыв о праве других собственников на преимущественную покупку.
Рассмотрим четвёртый вариант подробнее. У других собственников жилого помещения есть право преимущественной покупки, то есть продавец обязан уведомить их о продаже и предложить выкупить свою долю.
Если в течение одного месяца с момента получения уведомления другие сособственники жилого помещения не изъявят желание приобрести эту долю, собственник может продать её кому угодно.
Что будет, если проигнорировать это требование законодательства? Другие собственники смогут восстановить свою право преимущественного выкупа через суд и перевести права и обязанности по заключенной сделке на себя. На подачу иска у них будет три месяца.
Важный момент: продать долю другим покупателям можно только за ту же цену, которая была предложена собственникам в извещении о продаже (или по более высокой цене). Если доля будет продана за меньшую сумму, владельцы других долейсмогут оспорить договор купли-продажи в суде.
Также необходимо учитывать, что сделка купли-продажи доли в праве собственности на объект недвижимости должна быть удостоверена нотариусом.
1) продать долю в квартире остальным сособственникам;
2) продать жилое помещение целиком – совместно с другим владельцами долей;
3) если речь идёт о микродоле, и если другие сособственники отказываются её выкупить, то их можно обязать сделать это в судебном порядке;
4) продать долю любому лицу, не забыв о праве других собственников на преимущественную покупку.
Рассмотрим четвёртый вариант подробнее. У других собственников жилого помещения есть право преимущественной покупки, то есть продавец обязан уведомить их о продаже и предложить выкупить свою долю.
Если в течение одного месяца с момента получения уведомления другие сособственники жилого помещения не изъявят желание приобрести эту долю, собственник может продать её кому угодно.
Что будет, если проигнорировать это требование законодательства? Другие собственники смогут восстановить свою право преимущественного выкупа через суд и перевести права и обязанности по заключенной сделке на себя. На подачу иска у них будет три месяца.
Важный момент: продать долю другим покупателям можно только за ту же цену, которая была предложена собственникам в извещении о продаже (или по более высокой цене). Если доля будет продана за меньшую сумму, владельцы других долейсмогут оспорить договор купли-продажи в суде.
Также необходимо учитывать, что сделка купли-продажи доли в праве собственности на объект недвижимости должна быть удостоверена нотариусом.
Плюсы и минусы приобретения доли в квартире
Решение о приобретении доли нужно тщательно взвесить, проанализировать его преимущества и недостатки. Плюсы такой покупки:
Не исключено, что вы даже сможете проживать в квартире, а при наличии более чем одной комнаты – закрепить за собой одну из них, установив по соглашению с соседями или через суд порядок пользования помещениями. Однако с проживанием часто возникают проблемы. Вот главные минусы покупки доли:
Итак, продать долю и купить её можно, учитывая требования законодательства. Ну а чего в такой сделке больше – плюсов или минусов – каждый решает сам.
- Относительно низкая цена (доли продаются как минимум на треть ниже рынка).
- Возможность зарегистрироваться в квартире.
- Возможность зарегистрировать своих несовершеннолетних детей (разрешения других собственников не требуется).
Не исключено, что вы даже сможете проживать в квартире, а при наличии более чем одной комнаты – закрепить за собой одну из них, установив по соглашению с соседями или через суд порядок пользования помещениями. Однако с проживанием часто возникают проблемы. Вот главные минусы покупки доли:
- Соседи, скорее всего, будут вам не рады, что чревато «коммунальными войнами».
- Не факт, что суд определит порядок пользования комнатами. В однокомнатной квартире это сделать и вовсе невозможно.
- Суд может вообще отказать покупателю в праве на вселение, особенно если квартира однокомнатная. В судебной практике были такие прецеденты. Риск отказа во вселении появляется в том случае, когда покупатель и проживающие в квартире не являются родственниками, а также когда у покупателя есть другое жильё.
- Свободно зарегистрировать в квартире можно только себя и несовершеннолетних детей. Всех остальных, даже супруга – только при согласия других собственников.
- Становясь владельцем доли, вы будете обязаны платить налоги и вносить коммунальные платежи, а также заботиться о поддержании квартиры в жилом состоянии (даже если там не проживаете). Если другие собственники будут копить долги по коммуналке, а финансово-лицевые счета не разделены, то есть риск, что задолженность будет взыскана с вас.
- Продать долю, если вы разочаруетесь в покупке, скорее всего, будет непросто.
Итак, продать долю и купить её можно, учитывая требования законодательства. Ну а чего в такой сделке больше – плюсов или минусов – каждый решает сам.