Величина процентной ставки по ипотеке – один из главных критериев, на который ориентируется заемщик, прежде чем обратиться в банк за кредитом. При получении кредита оцениваются различные параметры кредитной организации (надежность, репутация, сроки, обязательства), но во многих случаях именно процент по кредиту определяет выбор заемщика.
Что вообще такое процент по кредиту
Процент по кредиту – процент от общей суммы долга, который потребитель выплачивает банку за возможность пользоваться его деньгами. Процентная ставка формируется из нескольких величин:
Платеж по ипотеке для каждого конкретного клиента может меняться – на точную цифру влияет его кредитная история и рейтинг доверия, срок погашения кредита, а также размер первоначального взноса.
- уровень инфляции;
- ключевая ставка;
- законодательство;
- условия рынка;
- кредитная история заемщика;
- наличие страховки;
- сумма и срок кредита;
- наличие зарплатной карты, оформленной в банке;
- возраст заемщика;
- уровень платежеспособности;
- тип кредита;
- наличие залога;
- льготные программы и субсидии от застройщика.
Платеж по ипотеке для каждого конкретного клиента может меняться – на точную цифру влияет его кредитная история и рейтинг доверия, срок погашения кредита, а также размер первоначального взноса.
Какие бывают ставки по ипотечному кредиту:
- фиксированная – постоянная, устанавливается на весь срок договора и не зависит от каких-либо обстоятельств;·
- плавающая – может периодически пересматриваться по соглашению сторон или без такового;
- декурсивная – проценты выплачиваются в конце срока действия договора;
- антисипативная – проценты выплачиваются в момент получения кредита (авансом), а ставка рассчитывается на основании конечной суммы долга;
- номинальная – без учета инфляции;
- реальная – с учетом инфляции.
Также существуют нулевые и отрицательные процентные ставки.
Согласно закону банк не имеет права повышать или снижать процентные ставки в одностороннем порядке. Это возможно только по взаимному согласию сторон.
Одну из самых выгодных на рынке процентных ставок предлагает государство за счет своих льготных программ. Например, Семейная ипотека для семей с детьми, где единая ставка составляет 5 % для жителей любых регионов страны . Она выдается семьям:
- с ребенком возрастом до 7 лет;
- в которых родился хотя бы один ребенок в период с 01.012018 по 31.12.2003;
- воспитывающим двух и более несовершеннолетних детей;
- которые воспитывают ребенка с инвалидностью, рожденного до 31.12.2023.
С льготными программами следует внимательно ознакомиться, чтобы понять, считаетесь ли вы целевым получателем ипотечного кредита. Точно также можно обратиться к помощи военного ипотечного кредитования.
Низкая процентная ставка выгодна в тех случаях, когда вы покупаете квартиру на долгий срок, а не с целью инвестирования. Пару лет назад банки давали ставку под 0,001 % с завышением по сумме. Это было очень выгодно тем, кто брал большую квартиру на всю жизнь, поскольку после 8-10 лет кредит обходился бесплатно по сравнению с другими ставками. Здесь важно другое – будет ли повышенный первоначальный взнос посильным для покупателя.

Причины, из-за которых платежи по ипотеке могут изменяться
Следует сразу оговориться, что такие случаи четко прописаны в федеральном законе и кредитном договоре . Они не могут меняться по желанию банка в зависимости от экономических или политических условий. То есть для уже заключенного договора увеличение, например, ключевой ставки ЦБ не играет роли. Увеличение или уменьшение ключевой ставки не изменит процент по уже существующему ипотечному кредиту, он важен для новых кредитов. Изменение процентной ставки может происходить по согласованию с должником – когда он добровольно (по определенным обстоятельствам) идет на такие условия.
Когда банк вправе в одностороннем порядке изменить платежи по ипотечному кредиту:
Процентная ставка может быть изменена, если кредит заемщик получил на определенных условиях (например, он числится сотрудником банка или имеет в нем зарплатную карту). Уход с работы или перевод зарплатной карты в другой банк лишает заемщика прежней привилегии – процент по ипотеке может быть поднят банком (если таковое условие есть в контракте).
Если банк неправомерно поднял ставку по кредиту, то заемщик обращается в суд, чтобы отстоять свои права.
Когда банк вправе в одностороннем порядке изменить платежи по ипотечному кредиту:
- Нецелевое использование кредита заемщиком. Такие ситуации редкость, так как деньги обычно перечисляются застройщику или продавцу.
- Нарушение условия договора. Должник несвоевременно погашает ипотеку, вносит меньшие суммы – словом, систематически нарушает контракт. Тогда банк обращается в судебную инстанцию, которая может вынести судебное решение в его пользу и увеличить процентную ставку (в любом случае без судебного решения это невозможно). Поэтому должник, если понимает, что с погашением будут проблемы, должен обратиться в банк за реструктуризацией или ипотечными каникулами.
- Отказ от страхования или несвоевременное страхование. Увеличение процентной ставки при отказе от страхования обсуждается еще до подписания, заемщик должен быть согласен с таким условием банка.
Процентная ставка может быть изменена, если кредит заемщик получил на определенных условиях (например, он числится сотрудником банка или имеет в нем зарплатную карту). Уход с работы или перевод зарплатной карты в другой банк лишает заемщика прежней привилегии – процент по ипотеке может быть поднят банком (если таковое условие есть в контракте).
Если банк неправомерно поднял ставку по кредиту, то заемщик обращается в суд, чтобы отстоять свои права.
Как изменилась процентная ставка в разных банках
Непростая экономическая ситуация и постоянное внешнее давление оказывают свое воздействие и на ипотечный сектор. На сегодняшний день базовая ставка ЦБ составляет 19 %. При этом клиенты отметили очередной рост процентных ставок по кредитам в самых популярных банках страны:
- К примеру, в ВТБ минимальная ставка для первичного и вторичного рынка – 20,5%.
- Тинькофф (Т-банк) также увеличил минимальную ставку, и она достигла значения 19,5 % для обоих рынков.
- Подняли ставки Транскапитал банк и Промсвязьбанк - до 19,5% ,
- У Сбера показатели – ставка 19.5 % и 19.8 % для первичного и вторичного рынка соответственно.
- «Ак Барс» увеличил ставку– до 21 % вне зависимости от рынка.
- В целом же 12 из ТОП-20 банков отрасли подняли процентную ставку. В среднем она составила 19.32 % в год для новостроек, и чуть выше – 19.49 % для вторички.

Какие факторы следует учитывать при оформлении ипотеки
Будущий заемщик очень ответственно относится к выбору ипотечного банка и должен тщательно знакомиться со всеми условиями. В противном случае возможны ситуации, когда банк изымает квартиру. Лучше, если заемщику в выборе ипотечного банка помогает специализированное агентство с ипотечными брокерами, чтобы клиент получил оптимальные условия на рынке. Ипотечное кредитование предлагают многие банки страны. Условия и процентные ставки у них разные, есть масса скрытых нюансов и тонкостей, которые несведущий человек не распознает.
На что нужно обращать внимание при оформлении ипотечного кредитования:
- Проверка соответствия критериям заемщика (гражданство, прописка, стаж работы, возраст, наличие детей и пр.).
- Сбор полного пакета необходимых документов (он может отличаться в банках).
- Возможность получения ипотеки по льготным государственным программам (семейная, военная, дальневосточная ипотека и т.д.).
- Сравнительный анализ условий, предлагаемых разными банками (включая сроки, ставки, штрафы, оценку недвижимости, страхование и т. д.) и их уровня надежности. Подбор самого выгодного для клиента пакета.
Какие объекты недвижимости подходят под ипотеку:
- квартира;
- комната или доля;
- апартаменты;
- загородный дом с участком;
- строительство частного дома;
- таунхаус;
- земельный участок;
- дом под снос или реновацию.