Кайсынысы пайдалуу: жаңы курулушпу же экинчи рыноктогу турак жайбы?

Жаңы курулган үй менен экинч рыноктогу турак жайдын ортосундагы тандоонун татаалдыгы Москвада жана Россиянын башка шаарларында жашаган жүз миңдеген адамдар үчүн актуалдуу бойдон калууда. Туура чечим кабыл алууңуздар жеңилирээк болуш үчүн экөөнүн ар биринин артыкчылыктары менен кемчиликтерин карап чыктык.

2023-жылдын биринчи алты айында Россияда көлөмү 21,4 миллион чарчы метрди (кв.м.)түзгөн жаңы көп батирлүү турак-жай долбоорлору ишке киргизилген,бул өткөн жылдын ушул мезгилине салыштырмалуу 21%га көп.

Мындай долбоорлорду ишке ашыруунун өсүшү Россия Федерациясынын 62 аймагында катталган. Мындан тышкары биринчи жети айда үлүштүк курулушка катышуу мыйзамынын алкагында сатылган турак жайдын көлөмү жылдык мааниде 3,5%га өсүп, 102 млн чарчы метрди түздү.

Экинчи рыноктогу турак жай мурдагыдай эле биринчи орунда, ошол эле учурда эксперттер жаңы турак жайга карата суроо-талаптын өсүшүн жана ЖТК (жеке турак жай куруу) сегментинин олуттуу өсүшүн белгилешет.

2023-жылдын биринчи жарым жылдыгында экинчи рыноктогу турак жай рыногунун үлүшү (67-72%) 2022-жылдын экинчи жарымына караганда төмөн болгонуна (73-77%) карабастан, даяр турак жай берилген ипотекалык кредиттердин түзүмүндө дагы эле үстөмдүк кылууда.

Менчикке берилген рыноктон айырмаланып, жаңы рыноктун салмагы, тескерисинче, 2022-жылдын экинчи жарымынан бери - 16-22%дан 20-26%га чейин өстү. Ошол эле учурда, турак жайды колдонууга тапшыруулардын саны да бир топ көбөйгөн (+28,1%).

Жаңы курулуштар мурдагыдай эле Москва жана Санкт-Петербург шаарларында суроо-талапка ээ.

Турак жай сатып алууда көпчүлүгү анын баасына көңүл бурушат. Кайсынысы арзаныраак: экинчи рыноктогу турак жайбы же жаңы курулушпу? Жообу шаардан, курулуштун сапатынан, ремонт иштеринен жана курулуштун абалынан көз каранды.

Жаңы курулган турак жайдын артыкчылыктары – бул жок дегенде, келишимдин юридикалык жактан тууралыгы, сатып алуудан үнөмдөө мүмкүнчүлүгү жана үйдүн узак кызмат мөөнөтү.

Баасы арзаныраак

Жаңы курулуштагы батирлер ошол эле аймактагы жана ошол эле класстагы менчик турак жай рыногуна караганда арзан сатылат. Үй куруучу келишим түзүүгө кызыкдар болгондуктан, андан арзандатуу же кошумча жеңилдик алуу мүмкүнчүлүгү бар.

• ички жасалгасы белекке берилет;
• унаа токтотчу жайдан акысыз орун;
• өнөктөш компаниялардын товарларына жана кызматтарына арзандатуулар;
• келишимди акысыз бүтүрүү.

Эгерде үй куруу этабында салым кошсоңуз, сатып алуу пайдалуураак болот. Турак жайдын акыркы баасына салыштырмалуу 30%га чейин үнөмдөөгө болот.

Үйдүн кызмат көрсөтүү мөөнөтү узак

Москвадагы жаңы үйлөр жаңыдан бүткөндүктөн,техникалык жана моралдык жактан эскирген менчик турак жайга караганда узагыраак кызмат кылышат.

Жаңы имараттардын кызмат мөөнөтү өзгөргөн курулуш технологиялары, жаңы материалдар жана алдыңкы инженердик жабдуулар менен узарат.

Пландаштыруу жана оңдоо өзүңдүн тандооң

Дээрлик ар бир жаңы курулушта эркин пландаштыруу мүмкүнчүлүгү бар турак жай бар. Анда чектерди өзүңүз аныктап, мейкиндикти – бөлмөлөрдүн өлчөмүн жана аткаруучу кызматын, аймактардын милдетин уюштура аласыз.

Кээ бир үй куруучулар үйдүн курулуу этабында эле сатып алынган аянтты пландаштырууга өзгөртүүлөрдү киргизүүгө – кийинүү бөлмөсүн жабдууга же мейман бөлмөсү менен ашкананы айкалыштырууга макул болушат.

Бул учурдагы мыкты чечим – артыкчылыктарды алдын ала бүт үй-бүлө менен талкуулоо болуп саналат.

Жаңы имараттан ипотекага кыймылсыз мүлк сатып алсаңыз, башка бирөөнүн ремонтун кайра жасабайсыз. Кошумча акча жана убакыт коротпостон, ички жасалганы “өзүңүзгө ылайыкташтырып” жасап алууга болот. Натыйжада кардар утат, анткени ылайыктуу пландаштырууга мүмкүн болгон жаңы турак жайды сатып алат.

Заманбап архитектура

Стандарттуу эмес фасаддык чечимдер, өзгөчө архитектуралык бөлүктөр жана формалар, кире бериш бөлмөлөрдөгү жана балкондордогу өзгөчөлүктөр – үй куруучулар бул каражаттарды окшош стилден качуу, жаңы имараттарга жандуу түр бериш үчүн колдонушат.

Көңүлсүз жана окшош үйлүү экинчи рыноктогу турак жайлар алардын фонунда бир топ уттуруп коюшат.

Жөнөкөй келишим

Жаңы курулуштан кыймылсыз мүлктү убаракерчиликтери жана башка менчик ээлери жок “таза өмүр баяны” менен сатып аласыз. Сиз жана үй куруучу гана бар. Бул келишим түзүүнү алда канча жеңилдетет.

Ыңгайлуу ипотекалык программалар

Кыймылсыз мүлк сатып алуу жолдорун карап жатканда, көптөгөн адамдар ипотека жөнүндө ойлонушат. Кайсынысы – менчикке берилген (экинчи рыноктогу) турак жай жакшыбы же ипотекага алынган жаңы курулуш жакшыраакпы, мына ушуну түшүнүү маанилүү. Жаңы имараттын менчикке берилген турак жайдан айырмасы – жаңы үйдөн жеңилдетилген шартта же мамлекеттик колдоого алынган ипотека менен турак жай сатып алуу оңой.

Алсак,Совкомбанк балалуу үй-бүлөлөргө мамлекеттик колдоого алынган ипотекага жана курулуп жаткан имараттан батир сатып алуу үчүн пайдалуу чен коюлган программага ээ. Москванын баштапкы рыногунда кыймылсыз мүлктү инвестиция катары кароого болот. Кийинчерээк, ал алгач сатып алынгандан да кымбатыраак сатылат.

Жаңы курулушта кыймылсыз мүлктү жеңилдетилген чен менен жеңилдетилген ипотека программасы боюнча сатып алуу пайдалуураак. Совкомбанктын ипотекалык калькуляторунун жардамы менен алдын ала төлөмдү эсептеңиз.

Артыкчылыктарынан тышкары, курулуп жаткан жана жаңы эле колдонууга берилген үйлөрдүн бир нече кемчиликтери бар. Кээ бир сатып алуучулар үчүн алар олуттуу көйгөй болуп калышы мүмкүн.

Үйдүн бүтүү мөөнөтү кийинкиге жылдырылышы мүмкүн

Эгерде курулуп жаткан үйдөн батир сатып алсаңыз, анын өз убагында пайдаланууга берилбей калуу коркунучу бар. Бул жагдай үй куруучунун абийирсиздигинен же бизнестеги күтүлбөгөн көйгөйлөрдөн улам келип чыгышы мүмкүн.

Бул учурда жаңы батирге көчүүнүн ордуна эски үйдө жашоону улантасыз.

Кымбат оңдоп-түзөө (ремонт) иштери

Эгерде жаңы имаратта одоно бүтүрүү гана каралган болсо, оңдоо иштери бир топ кымбатка түшүшү мүмкүн. Баарын нөлдөн баштап жасоого туура келет, анткени сиз чындыгында коммуникацияларга уланган бетон кутучаны гана сатып аласыз.

Коммуналдык кызматтар кымбат

Жашылдандыруу аймагы жана өзүнүн коммуналдык инфраструктурасы бар жаңы имараттан турак жай сатып алсаңыз, коммуналдык кызматтар үчүн кымбатыраак төлөөгө даяр болуңуз - бул откана, артезиан кудугу, автономдуу дренаж системасы ж.б. Сиз бул «кызматтарды” тейлөө үчүн өз чөнтөгүңүздөн үзгүлтүксүз төлөшүңүз керек болот. Бул жагынан алып караганда, жаңы үйдө жашоо ырахаты кымбатка турат. Москва рыногунда экинчи рыноктогу кыймылсыз мүлктө турак-жай жана коммуналдык кызматтар үчүн жогорку баалар болушу күмөн.

Транспорттук инфраструктура

Кээде жаңы үйлөр иш жүзүндө ачык талаада курулат - бул өзгөчө шаар четиндеги турак жай комплекстерине тиешелүү. Жакшы асфальтталган жолдор жана шаардык коомдук транспорт бул жерлерде кечигүү менен пайда болот.

Үйдү сатып алгандан кийин бир нече жыл бою шагыл таштын үстүндө басып, үйдөн бир-эки квартал алыстыктагы ​​эң жакын аялдаманы издөөгө туура келет.

Социалдык инфраструктура өнүккөн эмес

Үйлөрдү айлана-тегеректеги керектүү инфраструктурага караганда батыраак курушат. Жаңы райондогу мектеп, балдар бакчасы жана оорукана жакын арада курулбашы мүмкүн. Эгер буга даяр болбосоңуз, үй куруучунун убадаларынан үмүт кылбастан,башка жактан кыймылсыз мүлк издегениңиз жакшыраак.

Эгерде буга чейин жаңы имараттан ипотекага батир алган болсоңуз, аны жагымдуу шарттарда кайра каржылай аласыз. Бул жоболоштуруу баштапкы жана менчик рынокторго туура келет.

Москвада экинчи рыноктогу турак жайга суроо-талап дайыма жогору бойдон калууда. Буга бир катар себептер бар.

Бардык инфраструктурасы бар аймак

Колдонуудагы турак жай социалдык инфраструктурасы жана транспорттук жеткиликтүүлүгү өнүккөн калктуу аймактарда жайгашкан. Батирди сейил бак, оорукана же мектепке жакын аймактардан таба аласыз. Коомдук транспорт эбак жолго коюлуп, жолдор асфальтталган.

Даяр ремонт

Кайра сатуу рыногунда жакшы жасалгаланган мүлктү сатып алып, акчаңызды үнөмдөй аласыз. Ал тургай чакан косметикалык оңдоого муктаж болгон күндө да, нөлдөн баштап жасалган ремонтко караганда арзан болот.

Сатып алгандан кийин дароо көчүп бара аласыз

Кыймылсыз мүлк боюнча келишим түзүлгөндөн кийин, көчүп барып, ал үйдө жашай аласыз. Үйдүн бүтүшүн жана колдонууга берилишин, бардык документтердин даярдалышын күтүүнүн зарылдыгы жок. Курулуш жылдарга созулуп, ал эми сизде турак-жайды ижарага алуу коркунучу жок.

Москванын турак-жай фонду жетишээрлик чоң, ошондуктан метронун жанындагы, инфраструктурасы өнүккөн, ал тургай жумушуңузга жакын жердеги кыймылсыз мүлктү сатып ала аласыз. Эгер мурунку менчик ээлери менен келишип, даярдыкка көбүрөөк убакыт берсеңиз гана көчүп келүү күнү бир аз артка жылдырылышы мүмкүн.

Экинчи рыноктогу кыймылсыз мүлк аны баштапкы рыноктогу кыймылсыз мүлктөн төмөн кылган өзгөчөлүктөргө ээ.

Татаал келишим

Мураскорлор, жашы жете элек балдары, ошондой эле түрмөдө жазасын өтөп жаткан менчик ээлери келишимди татаалдаштырып, жагымсыз сюрприз тартуулашы мүмкүн.

Көп учурда көйгөй ипотека же турак жайга коюлган күрөө түрүндөгү түйшүккө айланат. Булардын баары сабаттуу риэлтордун же юристтин катышуусундагы кылдат текшерүүнү талап кылат.

Ипотека алуу кыйыныраак

Банктар экинчи рыноктогу кыймылсыз мүлк рыногундагы батирлерди кылдатыраак текшеришет.

Ипотекадан төмөнкү себептерден улам баш тартылышы мүмкүн:

• документтер жана менчик ээлери менен болгон көйгөйлөр;
• үйдөгү эскирүүнүн жогорку пайызы;
• мыйзамсыз кайра куруу.

Кыймылсыз мүлк ипотека төлөнө электе банкка күрөөгө коюлгандыктан, эгер кардар карызын төлөй албаса, жакшы сатылып, каржылык жоготуулардын ордун толтурууга мүмкүн болгон кирешелүү турак жай гана жактырууну ала алат.

Эски турак-жай фонду

Экинчи рыноктогу турак жай рыногундагы үйлөрдүн көпчүлүгүнүн абалы жакшыртууну талап кылат. Техникалык эскирүү пайызы 40%дан ашкан учурлар аз эмес.

Мындай үйдө сизди зымдардын жана желдетүүнүн начардыгы, коммуналдык байланыштардын начар жагдайы күтүп туруу тобокелдиги бар.

Токтотмо жай

Москвада бир нече ондогон жылдар мурун курулган үйлөрдүн короолорунда унаа токтотуучу жайлар аябагандай аз. Ошол жылдары алардын мынчалык көп санда керек болору жөнүндө эч ким ойлонгон эмес.

2022-жылы Москванын турак жай фондуна эки фактор таасир этет: баалардын өсүшү жана ипотекалык чендердин жогорулашы. Эгерде инфляция көтөрүлсө, анда сатып алуу жөндөмдүүлүгү төмөндөйт жана кирешелүү, башкача айтканда кыймылсыз мүлктү сатып алуунун арзан варианттарына суроо-талап өсөт. Буларга менчикке берилген объекттер да, жаңы үйдөгү турак жай аянты да кирет.

Колдонууга мурдатан берилген турак жайдан же жаңы курулуштан үй сатып алуунун кайсынысы жакшы деген чечим кыймылсыз мүлктүн өтүмдүүлүгүн эске алуу менен кабыл алынышы мүмкүн. Эгерде батир кымбат баада сатылып, кыска убакыттын ичинде андан да жогору баада сатылса, анда ликвиддүүлүк (өтүмдүүлүк) көрсөткүчү жогору деп айтсак болот.

Москвада жаңы имараттан үй сатып алуу дагы эле инвестиция үчүн пайдалуу жана келечектүү вариант болуп эсептелет. Жаңы турак жай комплексиндеги мүлктөрдүн кирешелүүлүгү 40%га чейин. Экинчи рынок мындай көрсөткүчтөр менен мактана албайт.

Жаңы турак жай секторундагы долбоорлор инфляциянын жана башка көрсөткүчтөрдүн эсебинен гана эмес, курулуштун даяр болуу стадиясынан улам жакынкы 5-7 жылда көбүрөөк өтүмдүүлүктү көрсөтөт.

Экинчи рыноктогу кыймылсыз мүлктүн баасы тышкы жагдайлардан, мисалы, метронун ачылышынан улам өсүп жатат. Москвада «Хрущев» батирлери жаңылоо программасына байланыштуу кымбаттады. Ошол эле учурда өкмөт жарандардын айрым категорияларына ипотека берүү шарттарын жакшыртууда. Мисалы, IT адистери жеңилдетилген шартта ипотекалык насыя ала алышат.

Көпчүлүк адамдар үй куруучунун банкрот болуп калуу мүмкүндүгүнөн улам жаңы курулуштан ипотекага батир алуудан чочулашат. Бирок бул коркунучтар негизсиз.

Рынокто долбоорду эскроу-эсептерди колдонуу менен каржылоо схемасы бар, ошондуктан курулуш компаниясынын банкрот болушу менчик ээсин каржылык жоготуулар менен коркутпайт. Ага бардык сумма кайтарылып берилет. Бир гана нерсе, үйдү колдонууга берүү мөөнөтү кийинкиге жылдырылышы мүмкүн. Турак жай кагаз жүзүндө кымбатыраак болушу ыктымал. Бирок, эгерде үй куруучу оңдоо иштерин кемчиликтер менен бүтсө же пландаштырууну өзгөртсө, чарчы метрдин баасы төмөндөйт.

Кайра сатылуучу мүлктү сатып алууда негизги тобокелчилик сатуучунун батирге ээлик кылуу укугунан келип чыгат. Үйдү өз алдынча сатып алууга болбойт, риэлтордун же юристтин катышуусу менен сатып алуу-сатуу жол-жобосун коопсуздандырган оң.

Сатуучу Кыймылсыз мүлктүн бирдиктүү мамлекеттик реестринен көчүрмөнү, No 9, 12 формадагы күбөлүктөрдү, мүлк катталган никеде сатылып алынганы, сатып алуу кандай төлөнүп алынгандыгы жөнүндө маалыматтарды берүүгө милдеттүү.

Жаңы үйдөгү турак жай

• Үйүңүздүн курулушу бүткүчө жайбаракат күтө аласыз, жашай турган жериңиз бар жана бул процесс үй-бүлөлүк бюджетке оорчулук келтирбейт
• Пайдалуу инвестиция салгыңыз келет, анткени аймакты жашылдандыруу жана үйдү пайдаланууга бергенден кийин бир чарчы метрдин баасы көтөрүлөт
• Кызыктуу дизайн долбоорун ишке ашырууну пландап жатасыз жана чоочун бирөөнүн ремонтун кайра жасоого даяр эмессиз
• Мүмкүн болушунча айкын жана коопсуз юридикалык келишим түзгүңүз келет
• Жеңилдетилген ипотеканын артыкчылыктарын алууга үмүттөнөсүз

Экинчи рыноктогу кыймылсыз мүлк

• Инфраструктурасы өнүккөн жашылдандырылган аймактан жакшы ремонттолгон үй сатып алып жатасыз
• Тез арада көчүп, жашооңузду жакшырткыңыз келет
• Батирди ижарага бериш үчүн сатып алдыңыз, башкача айтканда анда узак жашап жана ага көп каражат жумшоо ниетиңиз жок

Негизинен батир тандоо чен-өлчөмдөрү бирдей. Инфраструктурага, коммуналдык төлөмдөрдүн өлчөмүнө, пландаштыруунун ыңгайлуулугуна баа берүү керек