При покупке квартиры важно выяснить, как недвижимость досталась продавцу. Если он получил жилплощадь в наследство, её приобретение связано с определёнными рисками. Например, спустя время после покупки могут появиться другие наследники и оспорить сделку. Или могут обнаружиться долги, о которых наследник не знает или скрывает намеренно.
Виды наследования недвижимого имущества
Квартиры достаются в наследство от умершего родственника. Это может происходить двумя способами:
Дарение тоже нередко относят к виду наследования. Владелец недвижимости передаёт её в собственность иному лицу при жизни с оформлением договора, в котором закрепляется обоюдное согласие обеих сторон. Важно и то, что наследником по завещанию и одаряемым не обязательно может быть родственник. В этом случае могут обнаружиться прямые наследники, имеющие право на квартиру.
- По завещанию. В случае если таковое составлено, волю умершего оформляет нотариус в присутствии наследников.
- По закону. Если завещание отсутствует, наследство распределяется в соответствии с законодательством: в порядке очереди. Квартира достаётся ближайшему родственнику из первой очереди. При его отсутствии — из второй и так далее. Наследников в этом случае может быть несколько, и квартира делится между ними в равных долях.
Дарение тоже нередко относят к виду наследования. Владелец недвижимости передаёт её в собственность иному лицу при жизни с оформлением договора, в котором закрепляется обоюдное согласие обеих сторон. Важно и то, что наследником по завещанию и одаряемым не обязательно может быть родственник. В этом случае могут обнаружиться прямые наследники, имеющие право на квартиру.
Что нужно знать при покупке наследованной квартиры?
Вне зависимости от того, каким образом была получена квартира в наследство, могут появиться родственники, имеющие право на недвижимость. Например, наследники первой очереди, которые своевременно не вступили в право наследования или не знали о такой необходимости. В итоге недвижимость унаследовал другой родственник, пожелавший продать квартиру.
Согласно законодательству, даётся 6 месяцев для вступления в наследство с момента смерти наследодателя. Однако если прямой наследник не был своевременно уведомлён или не мог знать о наличии наследства по определённым причинам, восстановить сроки он может через суд в течение 6 месяцев после того, как узнал об открытии наследства или устранены причины, мешавшие это сделать ранее. И это представляет угрозу для покупателя наследованной квартиры.
Кроме того, наследодатель может указать в завещании одного или нескольких лиц, имеющих право пожизненно проживать в квартире без права наследования. Даже при продаже такой недвижимости право таких лиц на проживание сохраняется. Этот факт может умалчиваться продавцом намеренно.
В ряде случаев продавец может быть признан недостойным наследником уже после совершения сделки купли-продажи. Например, при невыполнении требований завещания. Это может стать поводом для оспаривания сделки другими наследниками.
Стоит помнить и о том, что даже самое грамотно составленное завещание реально оспорить.
Согласно законодательству, даётся 6 месяцев для вступления в наследство с момента смерти наследодателя. Однако если прямой наследник не был своевременно уведомлён или не мог знать о наличии наследства по определённым причинам, восстановить сроки он может через суд в течение 6 месяцев после того, как узнал об открытии наследства или устранены причины, мешавшие это сделать ранее. И это представляет угрозу для покупателя наследованной квартиры.
Кроме того, наследодатель может указать в завещании одного или нескольких лиц, имеющих право пожизненно проживать в квартире без права наследования. Даже при продаже такой недвижимости право таких лиц на проживание сохраняется. Этот факт может умалчиваться продавцом намеренно.
В ряде случаев продавец может быть признан недостойным наследником уже после совершения сделки купли-продажи. Например, при невыполнении требований завещания. Это может стать поводом для оспаривания сделки другими наследниками.
Стоит помнить и о том, что даже самое грамотно составленное завещание реально оспорить.
Как подстраховать себя от неожиданностей?
При покупке наследованной квартиры важно узнать всю её историю, в том числе:
Статья 302 ГК РФ, подразумевает применение статуса добросовестного приобретателя в случаях, когда покупатель не знал и не мог знать о том, что продавец не имеет права продавать наследованную недвижимость. Но действует такой статус только в том случае, если покупатель действительно потрудился узнать историю выбранной квартиры и убедился в отсутствии других людей, имеющих право на наследство.
Узнать информацию о наследниках можно на сайте нотариальной палаты. В онлайн-реестре регистрируются все открытые наследственные дела. Для поиска потребуются фамилия, имя и отчество наследодателя (их можно узнать у продавца). В ряде случаев необходимо указать даты рождения и смерти. Так можно узнать информацию о нотариусе, который занимался этим делом, и связаться с ним напрямую для выяснения деталей.
Важно также правильно составлять договор купли-продажи. Для этого стоит обратиться к грамотному юристу, который знает, как можно защитить покупателя от вероятных рисков при покупке наследованной квартиры.
- как — по закону или завещанию — была получена квартира в наследство;
- действительно ли продавец единственный правообладатель;
- нет ли лиц, имеющих право пожизненного проживания в квартире;
- существуют ли другие родственники, могущие претендовать на наследство.
Статья 302 ГК РФ, подразумевает применение статуса добросовестного приобретателя в случаях, когда покупатель не знал и не мог знать о том, что продавец не имеет права продавать наследованную недвижимость. Но действует такой статус только в том случае, если покупатель действительно потрудился узнать историю выбранной квартиры и убедился в отсутствии других людей, имеющих право на наследство.
Узнать информацию о наследниках можно на сайте нотариальной палаты. В онлайн-реестре регистрируются все открытые наследственные дела. Для поиска потребуются фамилия, имя и отчество наследодателя (их можно узнать у продавца). В ряде случаев необходимо указать даты рождения и смерти. Так можно узнать информацию о нотариусе, который занимался этим делом, и связаться с ним напрямую для выяснения деталей.
Важно также правильно составлять договор купли-продажи. Для этого стоит обратиться к грамотному юристу, который знает, как можно защитить покупателя от вероятных рисков при покупке наследованной квартиры.
